Cứ vào hè là thị trường địa ốc chậm lại

Khi nhận định về tình trạng chậm lại của thị trường bất động sản, hầu hết các chuyên gia đều cho biết, khoảng thời gian này sẽ không kéo dài lâu. Bước vào tháng 10, tháng 11 dương lịch, thị trường nhà đất sẽ tiếp tục nhộn nhịp trở lại.
Bước vào những tháng mùa hè, thị trường bất động sản bắt đầu chậm lại. Đây là một thực tế đã tồn tại trên thị trường từ nhiều năm nay nhưng vẫn chưa được nhìn nhận một cách rõ ràng và thẳng thắn.
Thị trường BĐS chững lại
Nửa đầu năm 2015, thị trường BĐS đã chứng kiến một sự tăng trưởng rất đáng kinh ngạc với số lượng giao dịch mua bán nhà đất thành công và nguồn cung căn hộ tăng kỷ lục. Nhưng sự tăng trưởng tích cực trên thị trường trong thời gian vừa qua cũng chưa thể giúp thị trường này đi ngược lại một quy luật đã trở thành tiền lệ. Theo nhận định của nhiều chuyên gia trên thị trường nhà đất, cứ vào dịp tháng 6 hàng năm, khi bắt đầu bước vào mùa hè thì cũng là lúc thị trường BĐS dần chững lại, thanh khoản cũng có sự suy giảm đột ngột.

Điều này có thể thấy rõ qua khảo sát sơ bộ trên thị trường BĐS thời gian gần đây. Dấu hiệu dễ dàng nhận thấy nhất là về nguồn cung căn hộ. Trong khi  những tháng đầu năm, các chủ đầu tư mở bán dự án ồ ạt, đưa tổng nguồn cung căn hộ tại Tp.HCM và Hà Nội vượt ngưỡng kỷ lục.

Cụ thể, báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong quý II/2015, thị trường căn hộ tại Tp.HCM chứng kiến nguồn cung đạt kỷ lục với 121.400 căn đến từ 82 dự án đang mở bán và 199 dự án đã bán hết. Tổng nguồn cung sơ cấp đã đạt 13.400 căn, tăng 24% theo năm và 4% theo quý. Đó cũng là quý ghi nhận khối lượng nguồn cung căn hộ mới cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Còn tại thị trường Hà Nội, trong quý II, thị trường BĐS có thêm 11 dự án mới và những giai đoạn mới của 8 dự án hiện hữu với hơn 9,700 căn hộ, tăng 138% theo năm và 47% theo quý. Trong thời gian vừa qua, hàng loạt các dự án liên tiếp được mở bán, có thể kể tới như Tràng An Complex, FLC Complex 36 Phạm Hùng, Goldmark City, Home City...


Đâu là nguyên nhân khiến thị trường chững lại?Tuy nhiên, kể từ tháng 6 dương lịch đến thời điểm hiện nay, có thể nhận thấy một sự thay đổi rất rõ nét trên thị trường BĐS khi mà những dự án được mở bán dần thưa thớt. Một vài dự án mở bán được chú ý chỉ đếm trên đầu ngón nay như số 2 Kim Giang, Five Star Garden, mở bán đợt 2 dự án Tràng an Complex... Hoạt động mở bán căn hộ không hề chứng kiến sự “rầm rộ” như trong giai đoạn trước!

Về tình trạng này, với thâm niên hoạt động trong lĩnh vực BĐS, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS Đại Long Đinh Văn Thảo nhận định, thị trường BĐS chậm lại khi vào hè bởi nhiều nguyên nhân. Trong đó, có thể chia ra thành 2 nhóm, nguyên nhân chủ quan và khách quan.

Về nguyên nhân chủ quan, một thực tế có thể nhận thấy là số lượng khách mua nhà ở thực hầu hết đã tập trung mua vào dịp đầu năm. Đồng thời, đầu năm vừa qua, thị trường BĐS chứng kiến sự tăng trưởng tốt từ 10-15%, giới đầu cơ không nghĩ rằng thị trường sẽ tăng trưởng được hơn nữa. Vì thế, việc họ mua nhà để đầu tư cũng đã giảm.

Về nguyên nhân khách quan, ông Thảo cho biết, dịp hè cũng chính là thời điểm các gia đình lo cho con cháu thi cử và đi du lịch. Thêm nữa, vì thời tiết nắng nóng kéo dài, ảnh hưởng từ thu nhập của người dân cũng không còn tốt như dịp đầu và cuối năm cũng có thể làm đứt sức mua của thị trường dẫn tới tâm lý người dân không còn muốn mua nhà trong thời gian này.

Trong khi đó, trên những phương tiện báo chí và tin nhà đất, truyền thông và các đơn vị nghiên cứu thị trường khi đưa ra con số tổng kết cũng chỉ chia thị trường BĐS thành hai giai đoạn, đầu năm và cuối năm, dường như lãng quên giai đoạn giữa năm. Do đó, tâm lý đám đông cũng vì thế mà bị chi phối, định hướng về đầu năm và cuối năm, ông Thảo phân tích thêm.

Đồng quan điểm, Chủ tịch Công ty Tiếp thị BĐS Phú Quý Land Nguyễn Mạnh Hà cho hay, mùa hè không phải mùa trọng điểm đối với sự phát triển của thị trường BĐS. Thứ nhất, do thị trường không còn được đón nhận mức giá tốt nhất từ năm trước. Do đó, khách hàng cũng không còn mấy mặn mà với việc mua nhà ở vào thời điểm này.

Thứ hai là do thời gian nghỉ lễ nhiều và thời tiết không mấy thuận lợi cho người dân đi thăm quan các công trình. Bên cạnh đó, cũng sắp tới tháng 7 Âm lịch nên ít nhiều tâm lý của người dân cũng chịu ảnh hưởng, ông Hà phân tích.

Dưới một góc độ khác, Giám đốc sàn giao dịch BĐS Thái Minh Quang Vũ Kim Giang cho rằng, sự chậm lại của thị trường BĐS trong thời gian gần đây một phần là vì chủ đầu tư ít mở bán những dự án ra thị trường hơn giai đoạn trước. Điều đó liên quan tới tiến độ và kế hoạch bán hàng của mỗi doanh nghiệp.

Khi nhận định về tình trạng chậm lại của thị trường BĐS, hầu hết các chuyên gia đều cho biết, khoảng thời gian này sẽ không kéo dài lâu. Bước vào tháng 10, tháng 11 dương lịch, thị trường BĐS sẽ tiếp tục nhộn nhịp trở lại.

• Quý khách hàng có nhu cầu cho thuê nhà đất hay cần tư vấn thêm về luật nhà đất vui lòng vào đây!

Thị trường BĐS nghỉ dưỡng tăng trưởng nóng và nỗi lo sốt ảo

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, các đô thị biển của nước ta cần một thập niên để hoàn thành hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ để thúc đẩy và biến tiềm năng của du lịch biển trở thành sự thật. Hiện tại theo tin nhà đất, biệt thự biển chỉ thật sự hấp dẫn ở những vùng ven biển có vị trí đẹp, chiến lược phát triển sân bay, đường cao tốc, hình thành cơ chế đặc khu kinh tế... Nguồn tiền chảy vào kênh này thuộc vào nhóm dài hạn với thời gian thu hồi vốn từ 6-10 năm.
Số lượng dự án bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng dọc theo bờ biển mở bán ra thị trường nhà đất tăng mạnh, nhà đầu tư tổ chức và cá nhân cũng ồ ạt quay trở lại phân khúc này. Tuy nhiên, các chuyên gia lo ngại rằng, đà tăng trưởng nóng sẽ khó có thể bền vững.
Theo ghi nhận của phóng viên, trong 6 tháng đầu năm nay, nguồn cung những dự án BĐS nghỉ dưỡng được công bố đã tăng đột biến so với cả khoảng thời gian dài thị trường bất động sản khủng hoảng (8 năm trước). Hầu như địa phương, khu vực nào có bờ biển, các doanh nghiệp cũng chạy đua chào bán hoặc giới thiệu dự án.

Đáng chú ý nhất là Phú Quốc, một loạt dự án nghỉ dưỡng lớn khu Bãi Dài tại xã Gành Dầu, thuộc bờ biển phía Tây - Bắc của Phú Quốc lần lượt được tung ra thị trường mua bán nhà đất. Tại nhiều khu vực gần bờ biển trên đảo Phú Quốc, tình trạng sốt đất lẻ cũng diễn ra nhiều đợt trong nừa đầu năm 2015. Các khu phức hợp biển, biệt thự hướng biển, căn hộ nghỉ dưỡng và khách sạn 5 sao có tầm nhìn ra những bãi tắm của BIM Group, Vingroup, Sun Group, Long Điền, MIK với vốn đầu tư lên đến hàng nghìn tỷ đồng đều đã được công bố.

Thống kê của huyện Phú Quốc cho thấy, đảo này hiện có tất cả 202 dự án đầu tư với tổng diện tích 7.976 ha. Trong năm nay, cấp mới 11 giấy chứng nhận đầu tư với diện tích hơn 90 ha. Lũy kế tới nay, có tất cả 136 dự án đang thực hiện với quy mô 5.010 ha. Cho đến thời điểm này, tổng vốn đầu tư lên tới 144.190 tỷ đồng. Trong đó, 21 dự án đã đi vào hoạt động và phần lớn là từ nguồn vốn FDI.

Trong nhiều thập niên qua, khu vực miền Trung được mệnh danh là thủ phủ của BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam. Hiện nay, nơi đây cũng xuất hiện những loại hình tài sản dọc theo các bờ biển tương đối đa dạng.

Trong tháng 7 này, dự kiến Đất Xanh Miền Trung sẽ giới thiệu những nền đất (đã có sổ đỏ) Sky Town House tọa lạc gần bãi biển Mỹ Khê. Giữa tháng 6, Công ty KTG Land đã mở bán những căn hộ cuối cùng của Dự án Fusion Suites Đà Nẵng Beach. Công trình này được xây dựng theo mô hình cao ốc có tiêu chuẩn 5 sao với 100% hướng biển.

Tại Đà Nẵng, Nha Trang, dòng sản phẩm biệt thự biển mang thương hiệu Vinpearl Premium (2 dự án) cũng đang làm mưa làm gió BĐS nghỉ dưỡng cao cấp dọc các tỉnh miền Trung. Những giai đoạn tiếp theo của dự án biển Golden Bay tại Cam Ranh tiếp tục được Công ty Hưng Thịnh mở bán.

• Nếu bạn có nhu cầu cho thuê nhà đất vui lòng vào đây!

Đặc biệt, Tp.HCM cũng đã không đứng ngoài cuộc đua giành thị phần nhà đất hướng biển. Giữa tháng 6, Văn phòng UBND Tp.HCM thông báo rằng, Tập đoàn Vingroup sẽ là đối tác chiến lược triển khai dự án Khu đô thị biển Cần Giờ rộng với quy mô 821 ha. Dự án trước đó do Công ty CP Khu đô thị du lịch Cần Giờ làm chủ đầu tư song đã không được thực hiện hiệu quả suốt 15 năm qua.Tại phía Bắc, các doanh nghiệp còn khánh thành khu đô thị nghỉ dưỡng có quy mô lớn. Tại thị xã Sầm Sơn, Thanh Hóa, Công ty CP Tập đoàn FLC đã khai trương quần thể khu du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Sầm Sơn với quy mô gần 200 ha (giai đoạn 1). Tổng vốn đầu tư của dự án là hơn 5.500 tỷ đồng, giai đoạn đầu của dự án sẽ đưa vào khai thác kể từ ngày 12/7. Tháng 6 vừa qua, Syrena Việt Nam - BIM Group cũng ra mắt nhà liền kề nghỉ dưỡng Vạn Liên (159 căn) - Dự án Lotus Residences tọa lạc tại bán đảo 2 thuộc Khu đô thị Hạ Long Marina.

Rudolf Hever, Giám đốc điều hành Công ty Alternaty đánh giá, những hoạt động phát triển dự án BĐS nghỉ dưỡng trong 6 tháng qua diễn ra khá sôi động. Các nhà đầu tư và chủ đầu tư đã tự tin hơn trong việc triển khai dự án mới. Trong tổng nguồn cung mới này, một số là các dự án hoàn toàn mới, số còn lại là những dự án đã bị trì trệ trong vài năm qua.

Ông Rudolf Hever cho biết, mối quan tâm từ những quỹ đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng đã bắt đầu gia tăng. Tuy nhiên, hầu hết những quỹ này đều có các giao dịch tài sản đa dạng nên vẫn chưa được chính thức công bố. Sự quan tâm của nhà đầu tư cá nhân và khách hàng cá thể vào lĩnh vực này đang nóng dần lên. Theo Alternaty, các đơn vị phân phối BĐS nghỉ dưỡng hiện đang nhận được nhiều cuộc gọi hơn từ những nhà đầu tư ngoại tìm mua căn nhà thứ hai.

Những thị trường quen thuộc như Đà Nẵng, Phú Quốc, Nha Trang là thị trường sôi động nhất. Việc nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng (giao thông, sân bay, điện, nước) và những sự kiện mang tính chất thay đổi cục diện (có thể sẽ có bến du thuyền quốc tế, casino, đặc khu kinh tế và chính sách miễn visa) đã thúc đẩy các thị trường này tăng nhiệt. Nhiều thương hiệu toàn cầu và nhà điều hành quốc tế cùng đang tiếp cận những dự án ở đây. Chuyên gia này nhận xét, thị trường BĐS nghỉ dưỡng Phú Quốc hấp dẫn tới mức nhà đầu tư cá nhân khó có thể đợi cho tới khi những dự án villa và condotel tiềm năng được bung ra nhằm chớp lấy cơ hội đầu tư.

Trước câu hỏi nỗi lo BĐS nghỉ dưỡng đang có dấu hiệu tăng trưởng quá nóng và sốt ảo, ông Rudolf Hever thừa nhận, mỗi lần nghe thấy từ "cơn sốt" xuất hiện, ông lại trở nên hoài nghi và lo lắng.

Chuyên gia này cho rằng, không may là thị trường BĐS Việt Nam đã mất quá nhiều thời gian cho "bùng phát" và "cơn sốt" mà không đủ thời gian dành cho phát triển với nhịp độ bền vững dựa trên các nguyên tắc cơ bản.

Theo phân tích của ông Rudolf Hever, đúng là nguồn cung BĐS nghỉ dưỡng đang tăng lên. Thị trường dường như đã vượt qua đáy và đang có rất nhiều lý do để kỳ vọng và lạc quan về tình hình sẽ khởi sắc theo đúng chu kỳ kinh doanh trong các năm tới. Về nguồn cầu là khách mua căn nhà thứ hai, niềm tin hiện vẫn chưa rõ rệt và các dấu hiệu này chưa thật sự vững chắc. Ông dự báo, trong 6 tháng tới, chúng ta sẽ có sự hình dung tốt hơn, nhất là sau khi điều luật mở rộng cho người nước ngoài sở hữu nhà có hiệu lực.

Trên quan điểm khá thận trọng, ông Huỳnh Phước Nghĩa, Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn Kinh doanh Hội nhập Toàn Cầu (GIBC) phân tích, cần tỉnh táo trước sự tăng trưởng nóng của BĐS nghỉ dưỡng như hiện tại. Điểm rơi an toàn của thị trường này phải cần tới 10 năm nữa.

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, các đô thị biển của nước ta cần một thập niên để hoàn thành hạ tầng xã hội, hạ tầng dịch vụ để thúc đẩy và biến tiềm năng của du lịch biển trở thành sự thật. Hiện tại, biệt thự biển chỉ thật sự hấp dẫn ở những vùng ven biển có vị trí đẹp, chiến lược phát triển sân bay, đường cao tốc, hình thành cơ chế đặc khu kinh tế... Nguồn tiền chảy vào kênh này thuộc vào nhóm dài hạn với thời gian thu hồi vốn từ 6-10 năm.

• Quý khách hàng cần tư vấn thêm về luật nhà đất vui lòng vào đây!

Gần đây "săn đất "đón đầu quy hoạch dễ mắc cạn

Ông Châu khuyến nghị, các nhà đầu tư nhà đất nên thận trọng vì dù Sân bay Quốc tế Long Thành được tiến hành khởi công xây dựng ngay thì nhanh cũng phải từ 5-10 năm sau mới đưa vào khai thác, đó là chưa kể có chuyện giới đầu cơ đẩy giá bán rồi thoát nhanh, chỉ có những người tới sau cùng lãnh đủ.
Gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) phía Nam chứng kiến nhiều nhà đầu tư lớn quay trở lại bằng cách “săn” đất ở các vị trí đang có chủ trương quy hoạch nhằm đón đầu quy hoạch. Cách đầu tư nhanh chóng này một thời đã giúp nhiều người hái trái ngọt nhưng cũng đã khiến không ít người phải nếm quả đắng.
Các điểm nóng “săn” đất
Trong thời gian gần đây, giới kinh doanh bất động sản rỉ tai rủ nhau về huyện Cần Giờ để tìm kiếm những khu đất trong khu dân cư để mua lại. Là một huyện vùng sâu, vùng xa của Tp.HCM, tại sao Cần Giờ lại có sức hút mạnh mẽ đối với các nhà đầu tư như vậy?

Nguyên nhân bắt nguồn từ Dự án Saigon Sunbay - dự án lấn biển Cần Giờ tại xã Long Hòa, từng do Công ty CP Đô thị Du lịch Cần Giờ khởi công xây dựng vào năm 2007. Công trình này từng được mệnh danh là vịnh mặt trời với ý tưởng lấn vào biển Cần Giờ, biến một bãi biển nhiều bùn đất đen, sình lầy của vùng đất phía Đông Sài Gòn thành một vịnh nhỏ trong xanh.

Lúc mới khởi công theo tin nhà đất, dự định tổng mức đầu tư của dự án là 8.500 tỷ đồng, tương đương với 526 triệu USD. Kế hoạch cho thấy, công trình chia làm 2 giai đoạn với thời gian thi công trong 5 năm. Từ năm 2007-2012, chủ đầu tư triển khai khâu kiến tạo, san lấp mặt bằng. Chi phí giai đoạn 1 ước tính là khoảng 280 triệu USD. Giai đoạn 2 là xây dựng các công trình, hạng mục, hoàn thiện vào giữa năm 2016.

Nhưng dự án “khủng” này đã nằm trên giấy tờ suốt nhiều năm qua vì chủ đầu tư nhà đất không đủ nguồn lực. Gần đây, theo tìm hiểu của phóng viên, một tập đoàn lớn nhất nhì nước ta hiện nay đã mua lại dự án này. Với tiềm lực khá mạnh của đơn vị này, nhiều người tin tưởng rằng, giấc mơ lấn biển Cần Giờ sẽ nhanh chóng được triển khai nên đã “săn” đất tại dự án này để đón đầu.

• Khách hàng có nhu cầu mua bán hay cho thuê nhà đất xin vui lòng vào đây!

Khách mua nhiều làm giá đất tăng nhanh. Riêng con đường đi vào cảng hàng không quốc tế Long Thành, giá đất hơn 1 tháng trước chỉ từ 600-700 triệu đồng/1.000m2, hiện đã tăng lên 1-1,2 tỷ đồng. Anh Hùng, một người dân địa phương cho biết, việc giá đất ầm ầm tăng là nằm ngoài sức tưởng tượng của người dân tại đây. Theo chia sẻ của anh Hùng, trước đây, anh cũng có ý định bán đất song giờ quyết định không bán nhà đất nữa bởi bán rồi sợ giá cả tiếp tục còn tăng cao.Tương tự, một điểm nóng thu hút giới đầu tư BĐS nữa là Long Thành (Đồng Nai). BĐS Long Thành, nhất là khu vực gần công trình này đã tăng giá một cách chóng mặt kể từ sau khi Dự án Sân bay Quốc tế Long Thành chính thức được Quốc hội thông qua. Vốn là một vùng quê yên tĩnh, ít xe ô tô xuất hiện, thời gian vừa qua, mỗi ngày có tới hàng chục chiếc xe ô tô cùng rất nhiều xe máy quanh quẩn tại khu vực Long Thành để “săn đất”.

Bên cạnh đất trong khu dân cư, dự án đất nền tại khu vực này cũng đã tăng giá song giao dịch lại không đáng kể. Tổng giám đốc Công ty BĐS Nam Tiến Trần Đức Phương, đơn vị hợp tác phát triển dự án BĐS sân bay nhận định, sau khi Dự án Sân bay Long Thành được Quốc hội thông qua, nhu cầu mua đất tại dự án tăng rất nhiều. Tuy nhiên, chủ đầu tư lại quyết định găm hàng không bán, chờ tới khi sân bay chính thức được khởi công mới tung hàng.

Rủi ro cho các nhà đầu tư
Giới chuyên môn phân tích, việc các nhà đầu cơ, đầu tư đua nhau săn đất nhằm đón đầu quy hoạch, xét ở một góc độ nào đó thì đây là sự nhạy bén trong đầu tư. Nhưng những bài học từ nhiều năm trước tới giờ vẫn còn giữ nguyên được tính thời sự.

Tại khu vực Long Thành, đây không phải là lần đầu tiên diễn ra "cơn sốt đất" mà nhiều năm trước, tình trạng đã diễn ra. Tuy nhiên, nhà đầu cơ, đầu tư  đã phải bán tháo bởi không đủ kiên nhẫn chờ đợi. Hay như ở Nhơn Trạch (Đồng Nai), nhà đầu tư đã ùn ùn kéo nhau mua đất khi có thông tin được đây được quy hoạch trở thành thành phố mới. Tuy nhiên, gần 10 năm qua, nhiều khu đô thị ở Nhơn Trạch hiện nay vẫn không bóng người, còn các nhà đầu tư có đất muốn tìm cách "đẩy hàng" nhưng không được.

• Xem thêm luật nhà đất tại đây!

Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM Lê Hoàng Châu đánh giá, việc giá đất tăng từ 5-10%, thậm chí tới 20% là bình thường nhưng nếu giá đất nhảy vọt lên 50%, thậm chí có nơi 100% chỉ trong một thời gian ngắn thì chắc chắn là "sốt ảo". Vấn đề quan trọng đặt ra ở đây là các thị trường nhà đất "sốt nóng" một cách bất thường thì thường không mang tính bền vững.

Ông Châu khuyến nghị, các nhà đầu tư nên thận trọng vì dù Sân bay Quốc tế Long Thành được tiến hành khởi công xây dựng ngay thì nhanh cũng phải từ 5-10 năm sau mới đưa vào khai thác, đó là chưa kể có chuyện giới đầu cơ đẩy giá bán rồi thoát nhanh, chỉ có những người tới sau cùng lãnh đủ.

Các ngân hàng cần phải kiểm soát nguồn tín dụng BĐS

Theo nhiều ý kiến, bảo lãnh dự án sẽ làm tăng giá bán của sản phẩm vì chủ đầu tư cộng cả phí bão lãnh vào giá bán nhà đất. Tuy nhiên, quan điểm của tôi là dù giá bán có phải gánh thêm phí, khách hàng cũng sẽ chấp nhận do được bảo đảm rủi ro thay vì có thể giao chậm tiến độ hay không nhận được nhà như trước đây. Khi được ngân hàng bảo lãnh, khách hàng sẽ được ngân hàng trả lại tiền nếu chủ đầu tư không giao nhà.
Theo TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, dòng vốn vào bất động sản (BĐS) không xấu nhưng các ngân hàng cần kiểm soát tăng trưởng dư nợ vào thị trường này nhằm kiểm soát tốt rủi ro, tránh tình trạng "bong bóng" tín dụng BĐS lặp lại và nợ xấu tăng nhanh.
- Hiện nay, thị trường bất động sản đang ấm lên cùng với việc nới lỏng chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước trong lĩnh vực này khiến các ngân hàng mạnh tay cho vay vốn. Điều đó có đáng lo ngại không, theo ông?


Giai đoạn 2007-2009, cơn sốt BĐS, chứng khoán đã làm cho nền kinh tế rơi vào tình trạng khủng hoảng. Theo đó, dư nợ tín dụng của ngành ngân hàng giai đoạn 2007-2008 đã tăng từ mức chỉ từ 20-30% lên tới 57% vào năm 2007. Trong đó, các ngân hàng thương mại góp phần rất lớn, đặc biệt là những ngân hàng thương mại quy mô nhỏ và vừa đã đổ vốn vào BĐS, chứng khoán ở giai đoạn này.

Thời gian qua, thị trường nhà đất được nhận định đang ấm dần lên, nhất là phân khúc căn hộ có mức giá vừa phải. Do đó, nhu cầu vốn của khách hàng tăng, Ngân hàng Nhà nước nới lỏng những điều kiện trong cho vay BĐS như: bỏ khống chế hạn mức tín dụng 16%, giảm tỷ lệ rủi ro từ 250% xuống chỉ còn 150% theo quy định tại Thông tư 36... Đặc biệt là mặt bằng lãi suất cho vay vồn giảm dần chính điều kiện tốt để các ngân hàng đẩy vốn.

Nhưng thị trường BĐS không chỉ có mình phân khúc nhà ở dành cho các cá nhân có nhu cầu mà còn có BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, căn hộ cao cấp... hiện nay, vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi. Bên cạnh đó, hiện còn một số dự án cơ sở hạ tầng cũng đã được mua lại quyền khai thác, chuyển nhượng. Vì thế, nguồn tín dụng của ngân hàng đổ vào BĐS hiện nay chỉ dừng ở phân khúc dành cho các cá nhân vay mua nhà, còn những chủ đầu tư dự án vẫn không dễ dàng tiếp cận được vốn vay từ nhà băng.

- Thời gian qua, nợ xấu ngân hàng tăng là từ hậu quả của "bong bóng" BĐS để lại. Vậy khi tín dụng BĐS tăng mạnh, rủi ro này có lặp lại, thưa ông?

Dù nguồn tín dụng ngân hàng chảy vào nhà đất thời gian qua chưa phải là quá nhiều nhưng để kiểm soát được dòng tiền và tránh tình trạng BĐS “xì hơi”, những ngân hàng vẫn cần phải kiểm soát chặt tín dụng đổ vào lĩnh vực này vì hậu quả của tín dựng tăng trưởng nóng vào BĐS là rất khó lường.

Giai đoạn 2006-2007, cơn sốt bất thường của BĐS Việt Nam đã dẫn tới khủng hoảng kinh tế - tài chính và hậu quả là nợ xấu ngành ngân hàng kéo dài tới nay vẫn chưa xử lý được.

Đặc biệt, nguồn tín dụng của những ngân hàng thương mại không được kiểm soát chặt chẽ. Các ngân hàng thương mại đưa ra con số dư nợ tín dụng BĐS không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tiễn. Hay nói cách khác, các ngân hàng thương mại không kiểm soát được dòng vốn chảy vào BĐS.

Trong giai đoạn 2012-2013, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp đã vay vốn ngân hàng để đầu tư vào BĐS mặc dù khi vay không có mục đích phát triển dự án BĐS. Từ đó cho thấy, một trong các yếu kém của những ngân hàng thương mại Việt Nam là kiểm soát rất lỏng lẻo dòng tín dụng hoặc không thể kiểm soát được dẫn tới hậu quả nợ xấu như hiện tại.

Hiện nay, nợ xấu của các ngân hàng tập trung chủ yếu vào BĐS nên "bong bóng xì hơi" thì nợ xấu sẽ tăng rất nhanh. Do đó, việc Chính phủ đưa ra những cảnh báo kiểm soát chặt chẽ dòng tín dụng, ngăn chặn tình trạng "bong bóng" BĐS tái diễn là việc hoàn toàn cần thiết. Đó là một cảnh báo đáng được dư luận quan tâm.


Vấn đề các ngân hàng thương mại cần phải kiểm soát chặt nguồn vốn vào BĐS không có nghĩa là nhà băng không thể và không nên cho vay đối với lĩnh vực này. Ngược lại, nhằm tháo gỡ khó khăn cho BĐS cũng như kỳ vọng thúc đẩy tiến độ xử lý nợ xấu của ngành ngân hàng hiện tại thì cần phải vực dậy thị trường địa ốc.- Theo nhiều ý kiến, việc các ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS hiện tại là nhằm mục đích “nuôi” con nợ để kỳ vọng có thể thu hồi nợ. Điều đó có tốt không, thưa ông?

Vào năm 2012, bản thân tôi cũng đã kiến nghị chính sách “nuôi nợ để thu hồi nợ”, nghĩa là ngân hàng rót vốn cho những dự án có đầu ra tốt nhằm chủ đầu tư có thể hoàn thành dự án, bán hàng, thu hồi vốn để trả nợ ngân hàng. Nhưng các ngân hàng chỉ “nuôi” các con nợ có khả năng phục hồi, dự án có đầu ra tốt và lựa chọn những chủ đầu tư có khả năng thanh toán nợ.

Đồng thời theo tin nhà đất, các ngân hàng cần phải kiểm soát chặt chẽ dòng vốn và có chọn lọc các dự án tiềm năng để rót tiền. Trong số đó, cần chú trọng tới các dự án căn hộ với mức giá phù hợp, khoảng trên dưới 1,5 tỷ đồng. Bởi vì, nhu cầu về nhà ở thực tế trên thị trường hiện tại rất lớn, đặc biệt là ở các trung tâm thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM, các dự án có mức giá phải chăng vẫn bán chạy. Tuy nhiên, do thị trường BĐS Việt Nam trong giai đoạn 2007-2009 đã bị thổi giá lên quá cao.

Trong khi đó, nguồn cung căn hộ không thiếu nhưng những chủ đầu tư chỉ nhắm tới phân khúc cao cấp mà lại bỏ qua phân khúc người mua có nhu cầu về nhà ở thực với mức giá chung cư phù hợp. Chính điều đó đã khiến cho thị trường BĐS Việt Nam bị méo mó. Do đó, để thị trường BĐS có thể ấm dần lên, những chủ đầu tư dự án phải hướng tới phân khúc người tiêu dùng có nhu cầu nhà ở đầu tiên.

Bên cạnh đó, lãi suất cho vay vốn cũng cần phải ưu đãi hơn cho khách hàng thay vì hướng đến các chủ đầu tư vì người mua nhà mới chính là nhân tố quyết định đầu ra của những dự án BĐS. Lâu nay, tín dụng ngân hàng chỉ tập trung cho nguồn cung mà quên đi nguồn cầu nên trong thời gian tới, ngân hàng thương mại nên tập trung tín dụng nhằm kích thích người mua nhà.

- Thưa ông, đối với việc bảo lãnh dự án của các nhà băng thì sao? Liệu có sàng lọc được những chủ đầu tư yếu kém và giúp lành mạnh hóa thị trường BĐS trong thời gian sắp tới?

Tại Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 quy định, nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh. Nhưng một loạt ngân hàng đã đi trước quy định này khi ký kết hợp đồng bảo lãnh cho những dự án BĐS.

• Để nắm rõ hơn về luật nhà đất vui lòng vào đây!

Vấn đề đòi hỏi những dự án phải được ngân hàng bảo lãnh đồng nghĩa với việc sàng lọc và lành mạnh hóa những doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS trên thị trường. Bên cạnh đó, chính việc bảo lãnh dự án sẽ khiến cho thị trường minh bạch hơn khi những ngân hàng không thể ký bảo lãnh cho các dự án mà chủ đầu tư đã mang đi thế chấp ở ngân hàng khác.

Theo nhiều ý kiến, bảo lãnh dự án sẽ làm tăng giá bán của sản phẩm vì chủ đầu tư cộng cả phí bão lãnh vào giá bán. Tuy nhiên, quan điểm của tôi là dù giá bán có phải gánh thêm phí, khách hàng cũng sẽ chấp nhận do được bảo đảm rủi ro thay vì có thể giao chậm tiến độ hay không nhận được nhà như trước đây. Khi được ngân hàng bảo lãnh, khách hàng sẽ được ngân hàng trả lại tiền nếu chủ đầu tư không giao nhà.

Bất động sản Tp HCM :rất it hiện tượng đẩy giá bán

Không chỉ với người mua trong nước, niềm tin còn thể hiện ở các nhà đầu tư nhà đất nước ngoài. Savills cũng quan sát được rằng có một số lượng khá lớn doanh nghiệp nước ngoài hiện nay muốn đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Hiện tượng "đẩy" giá bán bất động sản tại thị trường Tp.HCM chỉ chiếm một bộ phận rất nhỏ. Mặc dù vậy, sẽ không chính xác nếu nói do đầu cơ nên bất động sản mới tăng nhanh chứ không phải do nhu cầu thực.
Trong thời gian trở lại đây theo tin nhà đất, sự tăng giá nhanh của bất động sản (BĐS) được cho rằng không phải do nhu cầu thực mà do đầu cơ. Mặc dù vậy, Giám đốc Đầu tư Công ty Savills Việt Nam, Tiến Sỹ Sử Ngọc Khương cho rằng hiện tượng “đẩy” giá bán BĐS tại Tp.HCM là rất ít, nếu có thì cũng chỉ là 1 bộ phận nhỏ.


- Ông có thể cho biết hiện nay ở Tp.HCM có hiện tượng “đẩy” giá bán căn hộ hay không? Liệu có xảy ra hiện tượng đầu cơ và nhà đầu tư chiếm nhiều hơn so với số lượng khách có nhu cầu mua ở thực ở một số dự án?

Dựa trên quan điểm của cá nhân nói riêng và của Savills nói chung thì, cũng có xảy ra hiện tượng như đã từng diễn ra hồi 2007-2008 về chuyện căn hộ được nhà đầu cơ mua để "lướt sóng" hoặc bán lại nhưng bộ phận này cũng chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ. Theo quan sát từ phía Savills, việc đầu cơ là rất ít mặc dù tôi cũng có nghe qua hiện tượng làm giá, "đẩy" giá trong thời gian gần đây.

Trước hết, việc “đẩy” giá sẽ dựa trên chiến lược kinh doanh. Lý do tiếp theo là việc này cũng phải dựa vào cung-cầu. Nếu như không có người mua thì việc “đẩy” giá lên của chủ đầu tư cũng chỉ là bán được số lượng nhỏ với giá cao, hoặc với giá thấp hơn nhưng có thể bán được nhiều. Việc tăng giá của chủ đầu tư không hẳn là "đẩy" giá bởi xét về bản chất, đó là chiến lược giá của họ. Chủ đầu tư bắt buộc sẽ phải điều chỉnh lại giá trong trường hợp đã "đẩy" giá mà vẫn không bán được.

Có xảy ra việc đầu cơ, đầu tư tại thị trường Tp.HCM nhưng cũng chỉ là số ít, lý do là vì so với trước kia, người mua nhà đã tỉnh táo hơn rất nhiều. Việc mua nhằm lướt sóng đầu cơ là không nhiều bởi sự đa dạng về giá trị, vị trí, diện tích của số lượng lớn của sản phẩm được đưa ra thị trường.

- Tại sao lại xảy ra tình trạng chủ đầu tư ở một số dự án trong những đợt mở bán sau thường đưa ra giá bán cao hơn trước, thưa ông?

Thực chất, đó cũng chỉ là chiến lược marketing về giá của doanh nghiệp để cho khách hàng thấy được sẽ có nhiều quyền lợi hơn nếu mua nhà sớm. Luôn có sự kỳ vọng về giá trị gia tăng trong tương lai ở thị trường BĐS. Một khi đã quyết định sẽ mua một căn nhà, sẽ không một ai không hy vọng  về việc giá của nó sẽ tăng lên khi được bán ra sau này. Cũng bởi vậy, người mua nhà luôn cảm thấy lợi nhuận thu được sẽ cao hơn nếu mua sớm hơn.

- Qua những con số về thị trường nhà đất mới được công bố bởi Savills, theo ông, đã có sự phục hồi thực sự của thị trường hay vẫn chỉ là con số ảo?

Qua các số liệu, nghiên cứu của Savills và các giao dịch ở thị trường Tp.HCM, có thể thấy thị trường nhà ở từ quý II/2014 cho tới nay đã có khá nhiều chuyển biến tích cực.

Trong thời gian trước, có một số người mua nhà hy vọng về sự giảm của mức giá nhưng hầu hết là do không đủ khả năng vay vì lãi suất cao nên họ khá chần chừ trong việc mua nhà.

Tuy nhiên, giá nhà kể từ năm 2014 trở lại đây cũng đã có sự tăng nhẹ từ 3%–5%, bên cạnh đó cũng ghi nhận sự tăng lên đáng kể của các giao dịch. Vì thế, có thể nhận thấy lòng tin từ phía người mua nhà cũng đã quay lại và thị trường mua bán nhà đất cũng đang có dấu hiệu phục hồi. Để đáp ứng nhu cầu của người mua nhà để ở hay cho thuê nhà đất lại để sinh lời, sự đa dạng của các sản phẩm trên thị trường cũng ngày càng được chú trọng hơn như tiện ích, giá trị, diện tích...Vậy nên, có thể khẳng định  rằng thật sự đã có sự hồi phục ở thị trường BĐS.


- Liệu nguy cơ "bong bóng" BĐS bùng nổ có tái diễn với thực tế trên?

Đứng trên lập trường của một người nghiên cứu, đầu tư về BĐS, mặc dù xét về dòng tiền, năng lực bán hàng, sức khoẻ tài chính, thị trường BĐS Tp.HCM vẫn còn nhiều khó khăn nhưng tôi cho rằng khi giai đoạn ảm đạm kéo dài của thị trường BĐS đã đi qua, để nói về nguy cơ bong bóng BĐS thì vẫn còn quá sớm.

- Khách hàng đã lấy lại niềm tin vào BĐS chưa khi đã có sự phục hồi từ thị trường BĐS?

Về định tính mà nói thì rất khó, nhưng xét về định lượng, thông qua so sánh giao dịch bán hàng quý II/2015 với các năm trước, có thể nhận thấy niềm tin của khách hàng đã thực sự quay trở lại với thị trường BĐS.

Không chỉ với người mua trong nước, niềm tin còn thể hiện ở các nhà đầu tư nước ngoài. Savills cũng quan sát được rằng có một số lượng khá lớn doanh nghiệp nước ngoài hiện nay muốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam.

• Tìm hiểu thêm về luật nhà đất để hiểu luật và làm đúng luật vui lòng vào đây!

Dự án để khu đô thị hạng sang cũng dành cũng dành cho nguoiwf thu nhập thấp

Mô hình ngân hàng bảo lãnh cũng chính là ngân hàng cho vay đang được Tp.HCM đang thực hiện rất thành công. HoREA cho biết, nguy cơ rủi ro cũng không đáng lo ngại bởi ngân hàng làm rất chặt chẽ.
Để người nghèo cũng như người giàu đều được hưởng hạ tầng như nhau, 20% quỹ đất sẽ phải được dành cho nhà ở xã hội tại các dự án bất động sản.
Để chốn an cư an toàn cho người dân được giải quyết, việc thực hiện xã hội hoá cải tạo chung cư cũ sẽ do cơ quan quản lý thực hiện...chính là một trong những nội dung được nêu ra của Dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành về Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Vụ Kinh tế, Văn phòng Chính phủ, ông Phương Huỳnh Vũ Quốc Phương tại Hội thảo về các Dự thảo Nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Hiệp hội bất động sản Tp.Hồ Chí Minh (HoREA) tổ chức hồi cuối tuần qua, đã cho biết lý do của việc Chính phủ đưa ra quy định phải có 20% quỹ đất tại các dự án BĐS dành cho nhà ở xã hội (NOXH). Câu trả lời đó chính là nguyên lý, mọi người dân đều phải ở chung với nhau.

Vẫn có cả người nghèo và người giàu trong cùng một khu đô thị. Người dân thuộc mảnh đất có dự án bất động sản được triển khai sau khi được bồi thường đền bù sẽ di chuyển ra chỗ khác nhưng người dân sẽ phải được hưởng chung khi hạ tầng cơ sở đó được xây dựng lại và tốt hơn.

Ông Phương khẳng định, “Chúng ta làm chính sách cho tổng thể đất nước, trước hết phải nhìn những người bị tổn thương nhất là người nghèo” và khi triển khai dự án BĐS, doanh nghiệp sẽ phải có trách nhiệm.

Quỹ đất 20% dành cho NOXH không còn ở trong vành đai 3 tại Hà Nội và phải có hạ tầng một khi khu vực NOXH được đưa ra ngoại ô. Bởi vậy, nguyên tắc gắn diện tích 20% đất dành cho NOXH cũng đã và đang được chính quyền Hà Nội áp dụng xuyên suốt dự án nhà đất.


Các địa phương sẽ phải báo cáo lên Chính phủ nếu dự án BĐS không thể bố trí đủ 20% diện tích đất dành cho NOXH, trong trường hợp này có thể bù chỗ khác hoặc nộp tiền. Đơn cử như Mũi Né (Bình Thuận) là điển hình cho việc việc không bố trí được diện tích đất 20% cho NOXH.

Cũng theo ông Huỳnh Vũ Quốc Phương, Chính phủ đang có chủ trương xã hội hóa trong việc cải tạo chung cư cũ, giao việc thực hiện cho các cấp chính quyền địa phương. Việc trực tiếp thoả thuận với người dân về việc xây mới, sửa chữa hay cải tạo chung cư cũ thay vì do Nhà nước trực tiếp thực hiện thì nay sẽ được giao cho các doanh nghiệp BĐS.

Để thỏa thuận về phương án xử lý chung cư cũ, người dân cũng có thể tự tìm nhà thầu cho mình nhưng chính quyền sẽ phải cưỡng chế nếu không đạt được thoả thuận trong vòng 1 năm.

Riêng với 2 TP là Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh, việc quy hoạch phải được trình lên Thủ tướng Chính phủ. Chiều cao của các công trình nội đô cũng đã được Thủ tướng cho phép tăng lên, ngay cả ở những khu vực di tích.

Theo một chủ đầu tư BĐS, chính sách tín dụng ưu đã cho người mua căn nhà đầu tiên cũng cần được Nhà nước đưa ra và áp dụng như nhiều nước khác trên thế giới.

Cục Quản lí nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Trọng Ninh, cho biết, trong ưu đãi đối với người được mua NOXH cũng đã đưa ra cơ chế ưu đãi đối với người mua căn nhà đầu tiên. Theo đó, những người có nhà ở diện tích dưới 10m2/người hoặc không có nhà ở sẽ là những người thuộc diện được xét mua NOXH.

Chủ tịch HoREA, ông Lê Hoàng Châu cũng đề nghị, không chỉ nên có duy nhất ngân hàng như hiện tại mà nên có thêm sự tham gia chủ thể là công ty bảo hiểm trong việc bảo lãnh các dự án BĐS hình thành trong tương lai. Bởi có quá rủi ro không khi ngân hàng vừa thực hiện bảo lãnh lại vừa cho người mua nhà cùng chủ đầu tư vay?

Theo thông tin từ phía Đại diện Bộ Xây dựng, chủ thể bảo lãnh cũng được các nhà làm luật đưa ra khi xây dựng Luật Kinh doanh mua bán nhà đất, bất động sản năm 2014 đó là các tổ chức tín dụng, bao gồm cả công ty tài chính, công ty bảo hiểm và ngân hàng. Mặc dù vậy, nghiệp vụ bảo lãnh này lại chỉ có ngân hàng thương mại được thực hiện khi Luật ban hành.

• Tìm hiểu thêm về luật nhà đất vui lòng vào đây!

Đại diện Bộ Xây dựng cũng cho hay: “Ban soạn thảo đã tham khảo kinh nghiệm Hàn Quốc khi nước này thành lập một Tổng công ty bảo lãnh nhà ở cho người mua nhà trong tương lai, vốn điều lệ 5.000 tỷ won. Ban soạn thảo đã đề xuất với Chính phủ đưa Tổng công ty Bảo hiểm Việt Nam thực hiện nghiệp vụ bảo lãnh này, nhưng không được chấp thuận”.

Mô hình ngân hàng bảo lãnh cũng chính là ngân hàng cho vay đang được Tp.HCM đang thực hiện rất thành công. HoREA cho biết, nguy cơ rủi ro cũng không đáng lo ngại bởi ngân hàng làm rất chặt chẽ.

• Quý khách hàng có nhu cầu cho thuê nhà đất hay cần tìm hiểu nắm bắt thông tin trên thị trường nhà đất xin vui lòng vào đây!

Nhà thương mại giá rẻ nhưng 80% dân thành thị không mua nổi

Như vậy, các chủ đầu tư bất động sản tại Việt Nam không có nhiều động lực để sáng tạo nhằm khai thác nhu cầu dài hạn của phân khúc nhà ở giá phải chăng và mang lại lợi nhuận cao, vì điều này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn cũng như sự tập trung cao độ.
Kể cả với những dự án nhà ở thương mại có chất lượng vào hàng tối thiểu và mức giá bán thấp nhất trên thị trường nhà đất thì cũng vẫn xa tầm với của khoảng 80% người dân thành thị.

Đó là một nhận định nằm trong Báo cáo nghiên cứu chuyên đề về bất động sản (BĐS) của Công ty CP Chứng khoán Bản Việt (VCSC).

Cũng trong nghiên cứu này, VCSC dẫn ước tính của UN Habitat trong báo cáo “Vietnam Housing Sector Profile”, thì số hộ gia đình đô thị có thu nhập cao nhất có khả năng mua nhà ở với chất lượng tối thiểu (tức loại căn hộ có diện tích chỉ 60m2 và giá bán 700 triệu đồng) chỉ chiếm khoảng 5%.

UN Habitat cho rằng, lý do là vì “hầu hết các hộ gia đình tại đô thị không đủ khả năng mua một căn nhà lâu dài hiện đại, diện tích nhỏ, cho dù giả định họ có đủ tiêu chuẩn và được vay tín dụng để mua nhà”.

Nếu so sánh với các nước khác trong cùng khu vực, thì khả năng mua nhà đất của người dân Việt Nam thấp hơn rất nhiều lần. Vì rằng, chỉ xét riêng loại nhà ở có giá phải chăng tại Việt Nam cũng đã cao gấp gần 8-9 lần mức thu nhập của hộ gia đình trung lưu mỗi năm, đây là mức rất cao so với các nước khác trong khu vực.

Vì thế theo VCSC, có rất nhiều lý do khác nhau khiến người Việt khó có thể mua được nhà như: Chi phí đất quá cao, thu nhập hàng tháng còn thấp, hỗ trợ của Chính phủ còn hạn chế....

• Khách hàng có nhu cầu cho thuê nhà đất hay cần được hỗ trợ tư vấn thêm về luật nhà đất vui lòng vào đây!

Cụ thể, về chi phí đất tại Việt Nam hiện khá cao, chiếm tầm 30% tổng chi phí phát triển dự án của phân khúc nhà ở giá phải chăng. Đây chính là nguyên nhân khiến chủ đầu tư khó có thể giảm tổng chi phí phát triển dự án để đưa ra thị trường bất động sản những sản phẩm có giá bán nhà đất mềm hơn.

Hơn nữa, mức thu nhập bình quân của phần đa người dân Việt Nam hiện còn rất thấp so với tiêu chuẩn của thế giới trong khi nhiều loại vật liệu xây dựng sử dụng trong quá trình triển khai dự án nhà ở từ thép đến xi măng lại không hoàn toàn được sản xuất trong nước khiến giá thành khá cao.

Chính sự chênh lệch này khiến các chủ đầu tư khó đáp ứng được toàn bộ các đối tượng có thu nhập khác nhau. Đây cũng là tình trạng được ghi nhận ở một số nước khác, chẳng hạn như Ấn Độ vốn có mức thu nhập tương đương Việt Nam.



Mặt khác, theo một nghiên cứu của VCSC công bố trên tin nhà đất, sự hỗ trợ từ phía Chính phủ cũng vẫn còn nhiều hạn chế, đơn cử như việc mới đây Chính phủ có đưa ra chương trình phát triển nhà ở xã hội nhưng vẫn chưa có một chính sách toàn diện giúp khuyến khích việc phát triển nhà ở giá phải chăng vì mục đích thương mại.

"Nếu có thể giảm được tiền sử dụng đất cho các dự án nhà ở thương mại thì các yếu tố cung cầu của thị trường có thể quyết định việc phát triển nhà ở giá phải chăng, nếu làm được như vậy thì sẽ có nhiều hơn các doanh nghiệp tư nhân có thể tham gia vào thị trường này", một nội dung trong báo cáo của VCSC.

Ngoài ra, còn một nguyên nhân nữa khiến cho việc đáp ứng nhà ở cho người dân còn hạn chế đó là sự thiếu sáng tạo, tầm nhìn ngắn hạn của khá nhiều chủ đầu tư BĐS hiện nay.

VCSC chỉ ra rằng, phần lớn chủ đầu tư BĐS Việt Nam hiện nay thay vì vạch ra tầm nhìn chiến lược dài hạn thì chỉ chăm chăm vào xu hướng tận dụng thời cơ.

Đó cũng là lý do, bất kể khi nào phân khúc nhà ở cao cấp phục hồi là lập tức các chủ đầu tư đồng loạt chuyển sang phân khúc này để tìm kiếm lợi nhuận, vì biên lợi nhuận của phân khúc này bao giờ cũng cao hơn nhiều so với phân khúc nhà ở giá phải chăng.

Như vậy, các chủ đầu tư BĐS tại Việt Nam không có nhiều động lực để sáng tạo nhằm khai thác nhu cầu dài hạn của phân khúc nhà ở giá phải chăng và mang lại lợi nhuận cao, vì điều này đòi hỏi tầm nhìn dài hạn cũng như sự tập trung cao độ.

Quỹ bảo trì chung cư cần quản lý chặt chẽ

Bà Tùng đề xuất, Luật nên quy định cụ thể, người đứng tên chủ tài khoản phải là 2 người với 2 chữ ký. Trong đó, một người đại diện của chủ đầu tư nhà đất và một người trong ban quản trị. Lúc đó 2 bên sẽ kiểm soát lẫn nhau. Khi muốn chi tiêu vào việc gì sẽ có sự biểu quyết thông qua của ban quản trị, cả 2 mới cùng ký chi tiền lấy từ tài khoản ngân hàng. Làm như thế sẽ không sợ không sợ bị chủ đầu tư chiếm dụng hoặc người của ban quản trị ôm mất quỹ đi mất.
Lâu nay, việc thu, quản lý, sử dụng quỹ bảo trì chung cư đã được quy định cụ thể trong luật nhưng triển khai tại mỗi toà nhà một kiểu, gây ra kiếu nại, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân. Mới đây, vấn đề này lại tiếp tục được các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và chuyên gia đưa ra tranh luận.
Rủi ro đối với quỹ bão trì chung cư
Luật Nhà Đất ở quy định, khi chưa thành lập được ban quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm tạm lập một tài khoản để quản lý chi phí. Sau khi ban quản trị nhà chung cư đã được thành lập, chủ đầu tư cần phải chuyển giao ngay chi phí bảo trì cộng với lãi suất cho ban quản trị mới để tiến hành quản lý, sử dụng theo đúng quy định.

Pháp luật quy định là thế nhưng hầu như các chung cư khi đưa vào sử dụng, người dân thường phản ánh chủ đầu tư luôn tìm mọi cách để chiếm dụng khoản tiền đó. Thậm chí, một số chủ đầu tư thu xong còn sử dụng sai mục đích, đến khi bị cư dân chung cư truy hỏi thì trả lời đã “lỡ tiêu hết” vì tình hình tài chính khó khăn.

Theo một lãnh đạo Hiệp hội bất động sản Tp.HCM, quy định hiện tại người dân phải nộp 2% quỹ bảo trì căn hộ trên tổng giá bán. Với khoản tiền này một chung cư bình thường cũng tới khoảng 10 tỷ đồng, còn những chung cư cao cấp có khi lên tới cả 100 tỷ đồng.

Chủ đầu tư giữ số tiền này khi chưa có ban quản trị. Đơn cử như chung cư Keangnam (Hà Nội), mặc dù hoạt động từ năm 2010 nhưng tới nay, chủ đầu tư vẫn đang giữ 125 tỷ đồng quỹ bảo trì chung cư (chưa tính lãi suất ngân hàng).

Vừa qua (tháng 3/2015) theo tin nhà đất, chủ đầu tư dự án - Công ty Keangnam Vina đã đề nghị trả quỹ bảo trì trong vòng 25 năm, mỗi năm 5 tỷ đồng. Phương án đó đã bị người dân phản đối vì số tiền trả hàng năm ít hơn lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Hiện nay, cư dân đã gửi đơn kêu cứu tới Thủ tướng Chính phủ. Không chỉ riêng Keangnam, tình trạng chủ đầu tư nhà chung cư chiếm dụng quỹ bảo trì đang rất phổ biến. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp phá sản, tiền quỹ bảo trì mất chưa biết ai sẽ chịu trách nhiệm.


Cần có có ban kiểm soát
Tuy nhiên, nếu bàn giao quỹ bảo trì chung cư cho ban quản trị, nếu những chủ thể này bán nhà đất và ôm tiền đi luôn cũng không biết ai sẽ chịu trách nhiệm. Bên cạnh đó, giám đốc một doanh nghiệp đưa ra ví dụ, ban quản trị của một nhà chung cư trên địa bàn huyện Nhà Bè đã tự ban hành ra quy chế quản lý, sử dụng quỹ bảo trì tòa nhà khoảng 40 tỷ đồng.

Cụ thể, Ban quản trị có quyền quyết định thanh toán những giao dịch không lớn hơn 1 tỷ đồng cho mỗi lần bảo trì có ký kết hợp đồng dịch vụ bảo trì dựa trên những điều khoản đã ký. Đối với quy định đó, vị này lo lắng, chỉ cần ban quản trị chia nhỏ những khoản chi thành dưới 1 tỷ đồng thì sẽ được toàn quyền sử dụng tiền quỹ phí bảo trì mà không cần hỏi ý kiến của các cư dân.

Việc Ban quản trị được quyết định thanh toán cho các giao dịch trên thị trường nhà đất dưới 1 tỷ đồng là con số quá lớn, quá rủi ro đối với cư dân. Khi phát hiện ra quỹ bảo trì hết sạch thì ai sẽ chịu trách nhiệm? Đấy là chưa kể tới tình huống những người trong ban quản trị thông đồng mang tiền ra ngoài cho vay nặng lãi hoặc cùng bán căn hộ rồi ôm hàng chục tỷ đồng đi mất, hàng nghìn hộ dân sẽ rất khổ.

Phó Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc Nguyễn Thị Song Tùng, giao chủ đầu tư đơn phương quản lý quỹ bảo trì chung cư cũng không tốt mà để hết cho dân cư cũng không ổn. Vì thế, để quản lý, sử dụng nguồn quỹ này an toàn, pháp luật nên quy định có một ban kiểm soát riêng có đại diện cư dân và chủ đầu tư. Ban này có quyền giám sát, kiểm soát độc lập hoạt động và thu chi của ban quản trị. Ban kiểm soát bao gồm một đại dện của chủ đầu tư chuyên về kỹ thuật và cư dân.

Theo đó, ban kiểm soát sẽ có người nắm rõ chuyên môn, kỹ thuật để khi ban quản trị chi tiền cho khoản nào thì người này biết được số tiền đó chi đủ, chi đúng hay không rồi họp và quyết.

Bà Tùng đề xuất, Luật nên quy định cụ thể, người đứng tên chủ tài khoản phải là 2 người với 2 chữ ký. Trong đó, một người đại diện của chủ đầu tư và một người trong ban quản trị. Lúc đó 2 bên sẽ kiểm soát lẫn nhau. Khi muốn chi tiêu vào việc gì sẽ có sự biểu quyết thông qua của ban quản trị, cả 2 mới cùng ký chi tiền lấy từ tài khoản ngân hàng. Làm như thế sẽ không sợ không sợ bị chủ đầu tư chiếm dụng hoặc người của ban quản trị ôm mất quỹ đi mất.

• Vui lòng vào đây nếu có nhu cầu cho thuê nhà đất hay cần cập nhật thông tin nhanh và chinh xác nhất trên thị trường bất động sản!

Cơ quan quản lý sẽ nói gì khi chủ đầu tư muốn "vượt rào "luật xây dựng?

Trong tổng số hơn 1.000 nhà chung cư cũ, có 68 tòa nhà đang ở mức độ nguy hiểm. Theo quy định trong xây dựng, công trình có 4 cấp độ nguy hiểm, cấp độ D là không thể ở, không thể sử dụng tiếp và phải di dời. Gần đây theo, thành phố đã tập trung xử lý nhà nguy hiểm cấp độ D, gần 20 tòa nhà đã được xử lý kể cả các nhà chưa được xây dựng lại theo đúng quy hoạch Thủ đô. Còn lại công trình mức độ A, B, C, nghĩa là nguy hiểm cục bộ một phần, vẫn có thể gia cố đã được sửa chữa, như gia cố xây ốp, mối nối...
Nhiều chủ đầu tư nhà đất triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ thời gian gần đây đã đưa ra một số kiến nghị về việc thực hiện dự án, trong đó có đề xuất nâng số tầng của các tòa nhà.
Điều đó, vượt quá những quy định của Bộ Xây dựng về việc giới hạn chiều cao đối với những dự án cải tạo chung cư cũ trong nội đô Hà Nội. Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) Vũ Ngọc Đạm xung quanh vấn đề này.

- Phóng viên tin nhà đất được biết, Tổng công ty 36, chủ đầu tư Dự án Nhà B6 Giảng Võ đã đưa ra một số yêu cầu như lấy thêm diện tích xây dựng (71m), tăng tầng... Thành phố sẽ xử lý ra sao, trước yêu cầu mới của chủ đầu tư?


Đối với việc xây thêm tầng, chủ đầu tư bất động sản đã đề nghị thêm tầng để dự án không bị lỗ. Nhưng vấn đề này có nhiều giải pháp khác chức không nhất thiết cứ phải xây thêm tầng. TP. Hà Nội sẽ tính toán điểm hòa vốn, điểm cân đối của dự án, từ đó sẽ hỗ trợ bằng chính sách khác. Đặc biệt, thành phố sẽ không để cho chủ đầu tư bị lỗ. Đơn cử như dự án tại Nguyễn Công Trứ, TP. Hà Nội dành cho nhà đầu tư phần đất đối ứng bên ngoài để chủ đầu tư có thể khai thác.Theo nguyên tắc, việc cải tạo quy hoạch xây dựng nhà chung cư cũ phải căn cứ vào quy hoạch đã được phê duyệt. Tổng công ty 36 đề nghị lấy thêm vào dự án phần diện tích 71m2 của một cá nhân mà, diện tích này trước đây khi còn liên danh với Mefrimex thì phía Mefrimex đã góp thêm vào dự án. Nhà nước sẽ không thu hồi phần diện tích này, hai bên tự thỏa thuận, giải quyết với nhau. Nếu không được, các bên có thể đề nghị Tòa án giải quyết, không có cơ sở pháp lý để thu hồi vào dự án này.

- Nhiều năm nay, Dự án Nhà B6 Giảng Võ đã bị chậm tiến độ. Với các kiến nghị mới của chủ đầu tư, người dân đang e ngại tiến độ xây dựng dự án sẽ không thể khẩn trương, nhanh chóng như mong muốn, thưa ông?

Các hộ dân tại dự án này đã đề nghị chủ đầu tư là Tổng công ty 36 và được TP. Hà Nội đồng ý. Trước đây, tổng công ty 36 có liên kết, liên danh với Công ty Mefrimex và Mefrimex trả tiền tạm cư. Tuy nhiên, sau này có việc chuyển nhượng dự án do tranh chấp giữa 2 bên.

Tranh chấp trên đã khiến dự án bị chậm trễ nhiều năm. Mới đây, thành phố đã tập trung chỉ đạo giải quyết các tồn tại của dự án nhằm mục tiêu làm sao để giúp người dân Nhà B6 có thể sớm quay lại tái định cư. TP. Hà Nội đã giao lại Dự án cho chủ đầu tư cũ là Tổng công ty 36 và yêu cầu hoàn thiện bàn giao nhà cho những hộ dân chậm nhất là vào tháng 12/2017.-  Các cơ quan quản lý luôn muốn dự án thực hiện nhanh chóng nhưng chủ đầu tư lại lo ngại về hiệu quả đầu tư? TP. Hà Nôi sẽ có các giải pháp gì để nhà đầu tư quan tâm hơn, theo ông?

Mới đây, Luật Nhà Đất ở 2014 đã chính thức có hiệu lực và dành hẳn một chương quy định về việc cải tạo chung cư cũ. Trên cơ sở đó, Chính phủ sẽ sớm ban hành Nghị định riêng về việc cải tạo chung cư cũ.

Những vấn đề vướng mắc sẽ được đưa vào Nghị định nhằm tháo gỡ, kể cả vấn đề chậm tiến độ, phần vướng mắc nào do Nhà nước thì các cơ quan quản lý sẽ tháo gỡ, chủ đầu tư không tích cực triển khai thì thành phố phải thu hồi dự án và chuyển giao cho nhà đầu tư khác.

- Thời gian qua, tình hình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố ra sao, thưa ông?

Hiện nay, Hà Nội có hơn 23 khu chung cư cũ, tập trung với tổng cộng hơn 1.000 tòa nhà đã được xây dựng từ những năm 70-80 của thế kỷ trước. Đấy là những khu tập thể được xây dựng để phân cho cán bộ, viên chức, công nhân trong thời kỳ xây dựng xã hội chủ nghĩa. Tới nay, hầu như đã xuống cấp, hết niên hạn sử dụng, cần phải cải tạo, xây dựng lại.

Trong giai đoạn trước, Hà Nội đã triển khai cải tạo các chung cư này nhưng nhìn chung thành phố cũng xác định việc cải tạo chung cư cũ là khó vì có thể ảnh hưởng tới cuộc sống của người dân khi đa phần họ là cán bộ, viên chức, công nhân có thu nhập trung bình thấp nên phải làm từ từ, làm từng bước, không đồng loạt vội vàng được.

Đầu tiên, UBND TP. Hà Nội được điều chỉnh quy hoạch kiến trúc chi tiết nhằm giúp dự án cân đối được thu chi và điều chỉnh quy hoạch lên cao tầng bảo đảm tái định cư và nhà đầu tư có lãi vì nguyên tắc cải tạo nhà chung cư cũ là không sử dụng ngân sách. Hà Nội đã thực hiện được một số tòa nhà.

Tới khoảng năm 2009-2010, Thủ tướng đã yêu cầu rà soát lại quy hoạch Thủ đô với ý tưởng khu vực nội đô (gồm 4 quận nội thành cũ), nơi tập trung chủ yếu nhà chung cư cũ chính là khu vực không xây dựng chung cư cao tầng và hạn chế tập trung dân cư. Điều đó dẫn tới vướng mắc về quy hoạch để cân đối những dự án đã duyệt trước đây.

Trong tổng số hơn 1.000 nhà chung cư cũ, có 68 tòa nhà đang ở mức độ nguy hiểm. Theo quy định trong xây dựng, công trình có 4 cấp độ nguy hiểm, cấp độ D là không thể ở, không thể sử dụng tiếp và phải di dời. Gần đây, thành phố đã tập trung xử lý nhà nguy hiểm cấp độ D, gần 20 tòa nhà đã được xử lý kể cả các nhà chưa được xây dựng lại theo đúng quy hoạch Thủ đô. Còn lại công trình mức độ A, B, C, nghĩa là nguy hiểm cục bộ một phần, vẫn có thể gia cố đã được sửa chữa, như gia cố xây ốp, mối nối...

• Quý khách hàng có nhu cầu cập nhật thông tin nhanh và chính xác nhất trên thị trường nhà đất trước khi ra quyết định mua bán nhà đất hay cho thuê nhà đất xin vui lòng vào đây!

Căn hộ phía đông ở TP HCM thu hút khách thuê

Với mức giá cho thuê dao động trong khoảng từ 15-18USD/m2/tháng, qua thông tin từ kết quả nghiên cứu từ phía Cushman & Wakefield Việt Nam, mức tỷ suất sinh lãi khoảng 7-8% vẫn liên tục được duy trì tại các dự án căn hộ cao cấp thuộc khu phía Đông của Tp.HCM trong suốt những năm trở lại đây.

• Khách hàng có nhu cầu cho thuê nhà đất hay cập nhật thông tin trên thị trường nhà đất đang nóng lên theo từng ngày như hiện nay vui lòng vào đây!

Trong những năm trở lại đây, mức tỷ suất sinh lãi khoảng 7-8% vẫn liên tục được duy trì tại các dự án căn hộ cao cấp thuộc khu phía Đông Tp.HCM.
Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & Định giá Cushman & Wakefield Việt Nam, ông Jonathan Tizzard nhận định, đang có dấu hiệu mạnh lên khá rõ rệt trong xu hướng dịch chuyển nhu cầu thuê căn hộ cao cấp sang khu vực phía Đông Sài Gòn từ các khu vực khác.

- Xin ông cho biết, sự phát triển của đầu tư bất động sản, hạ tầng đô thị trong thời gian qua tại các quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức, những quận thuộc cửa ngõ phía Đông Sài Gòn?

Giao thông trong khu vực trung tâm TP không những đã trở nên thuận lợi hơn nhờ các dự án đã được hoàn thành như dự án cầu Sài Gòn 2, tuyến đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây, hầm Thủ Thiêm, đường vành đai cùng việc tuyến tàu điện metro số 1 được khởi công xây dựng; mà còn thúc đẩy sự phát triển BĐS của khu vực phía Đông TP và cải thiện diện mạo của vùng này.


Hàng loạt các dự án gần đây mới được hoàn thành nhưng đều có kết quả kinh doanh khá tốt như Vista Verde, Lexington Residence, Masteri Thảo Điền, Vinhome Central Park, Estella Heights...Quận 1 sẽ được kết nối với quận Bình Thạnh, quận 2 và trung tâm tài chính khu đô thị mới Thủ Thiêm Trung tâm tài chính của khu đô thị mới Thủ Thiêm, từ đó, nhu cầu nhà ở tại các khu này sẽ được tạo nhiều hiệu ứng tích cực hơn.

Nguồn cung mới ở các quận 3 và 1 vẫn còn nhiều hạn chế cũng bởi các dự án nhà ở hiện đang thiếu quỹ đất để phát triển. Các vùng xung quanh như quận 7, 4, 2 và quận Bình Thạnh hiện là xu hướng mới của các dự án.

Mặc dù vậy, đối với các nhà đầu tư, các quận 9, 2 và quận Bình Thạnh thuộc khu vực phía Đông TP lại được đánh giá là có sức hấp dẫn hơn không những bởi điều kiện cơ sở hạ tầng cùng các dịch vụ tiện ích tốt, nằm ngay gần khu vực trung tâm thương mại mà còn do đây chính là nơi đầu tiên tuyến tàu điện ngầm sẽ vận hành.

- Theo ông, trong thời gian tới, xu hướng căn hộ cho thuê tại khu vực này sẽ diễn biến như thế nào? Có thể xảy ra làn sóng dịch chuyển nhu cầu căn hộ cho thuê về khu phía Đông Tp.HCM từ các khu vực khác không?

So với mức lãi suất thấp từ hình thức gửi tiền tiết kiệm vào ngân hàng thì đối với chủ nhà, hình thức thuê lại và mua trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay là khá an toàn.



Song song với đó, so với mức lợi nhuận lớn từ việc cho thuê căn hộ, đầu tư vào ngoại tệ và vàng cũng kém hơn khá nhiều trong khi đó cũng sẽ không ổn định nếu đầu tư vào thị trường chứng khoán.

Khu vực phía Đông TP cũng chỉ là một trong nhiều khu vực sẽ có dấu hiệu tăng lên của việc cho thuê lại căn hộ cũng như đầu cơ mua và tích trữ kể từ đầu tháng 7 vừa qua, khi luật nhà đất cho phép Việt kiều và người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại Việt Nam chính thức có hiệu lực.

Việc tăng cao của phân khúc nhà ở cũng sẽ giúp tăng thêm niềm tin đối với thị trường.

Từ phía Tây Sài Gòn theo tin nhà đất, rất đông người nước ngoài hiện đang sinh sống tại Việt Nam hiện đang có xu hướng tìm thuê các căn hộ cao cấp nên theo chúng tôi, đây sẽ là khu vực được hưởng nhiều lợi ích.

Theo dự đoán, trong khi sẽ có nhiều dự án nhà đất cao cấp và trung cấp ở khu vực quận Bình Thạnh và quận 2 thì quận Thủ Đức và quận 9 sẽ là những khu vực phù hợp hơn với những dự án nhà ở bình dân.

- Thưa ông, với tiềm năng như vậy, liệu tỷ suất lợi nhuận có thực sự hấp dẫn từ việc cho thuê các căn hộ thuộc những dự án ở khu vực phía Đông Tp.HCM hay không?

Hình thức cho thuê nhà đất và mua lại tại Tp.HCM thực sự không hề mới, điển hình là trong bối cảnh như hiện nay khi việc xây dựng những dự án nhà ở ngày càng nhiều nên mức lợi nhuận mong muốn như trước đây từ việc cho thuê lại và mua nhà cũng khó có thể đạt được.

Mặc dù vậy, qua những nghiên cứu khảo sát trong thời gian trở lại đây, cũng bởi có nhiều dự án có hạ tầng tiện ích hiện đại và khá tốt nên nhu cầu thuê nhà tại các khu vực phía Đông TP hiện vẫn còn rất lớn.

Với mức giá cho thuê dao động trong khoảng từ 15-18USD/m2/tháng, qua thông tin từ kết quả nghiên cứu từ phía Cushman & Wakefield Việt Nam, mức tỷ suất sinh lãi khoảng 7-8% vẫn liên tục được duy trì tại các dự án căn hộ cao cấp thuộc khu phía Đông của Tp.HCM trong suốt những năm trở lại đây.

Thị trường BĐS thương mại được" săn đón " bởi những đại gia Châu Á

Theo khẳng định của ông Marc, sự gia tăng ngày càng nhanh của tầng lớp trung lưu cũng như mức độ đô thị hoá nhanh chóng của Việt Nam đang được các công ty nước ngoài mong muốn tận dụng để có thể "nắm gọn trong tay" toàn bộ các tài sản phức hợp và thương mại ở các TP lớn như Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh để tiến hành các hoạt động bán lẻ thương mại song song với thiết lập các cơ sở kinh doanh tại Việt Nam và trong khu vực.
Hiện nguồn vốn tích cực nhất mà lĩnh vực bất động sản Việt Nam nhận được đó chính là vốn đầu tư đến từ các quốc gia như Hong Kong, Hàn Quốc, Singapore và Nhật Bản.
Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, ông Marc Townsend đã cho rằng, thị trường bất động sản thương mại tại Việt Nam đã mang đến cái nhìn khá lạc quan đối với người nước ngoài.

Những động thái của các "ông lớn" ngoại quốc gần đây cũng cho thấy điều đó khi cố phần kiểm soát khu phức hợp Diamond Plaza nổi tiếng tại Tp.HCM đã được mua lại bởi Tập đoàn Lotte đến từ Hàn Quốc.

Quỹ đầu tư Qatar Investment Authority và Ngân hàng Goldman Sachs cũng đang có ý định mua lại toà tháp 72 tầng Keangnam Landmark Hà Nội đang được định giá 770 triệu USD.
d

Theo chính sách nới "room" của Chính phủ mới đây, theo tin nhà đất từ ngày 1/9, các công ty niêm yết có vốn sở hữu của nước ngoài 100% sẽ được cấp phép hoạt động nếu không thuộc lĩnh vực nhạy cảm.

Nhờ điều này, để đáp ứng nhu cầu chiến lược kinh doanh, các hoạt động thu mua bất động sản sẽ được đẩy mạnh bởi các nhà đầu tư nước ngoài.

Hiện nguồn vốn nước ngoài tích cực nhất trong lĩnh vực nhà đất vẫn đến từ các quốc gia Hồng  Kông, Hà Quốc, Singapore và Nhật Bản, và chỉ khi các điều luật mới trên được cân nhắc thì tâm lý đầu tư mới tăng lên.
Không chỉ nhờ vào sự gia tăng của tầng lớp trung lưu, đầu tư trực tiếp nước ngoài đã và đang được tạo điều kiện minh bạch và thuận lợi hơn nhờ các điều chỉnh về luật và  trong bối cảnh đô thị hoá nhanh như hiện nay.

Song song với đó, đang có những dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ của nền kinh tế vĩ mô và một tiềm năng lâu dài về kinh tế của Việt Nam cũng đang dành được nhiều sự kỳ vọng của các nhà đầu tư ngoại.

Theo ông Marc, ngoài những yếu tố cơ bản kể trên, lợi nhuận cho thuê cao cùng chi phí BĐS tương đối thấp chính là bước chuyển mình thu hút các nhà đầu tư BĐS nước ngoài của Việt Nam.

Cũng theo vị Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật Nhà ở sửa đổi vừa có hiệu lực từ ngày 1/7 mới đây cũng đã trở thành một trong những cú hích lớn đối với thị trường nhà đất.

• Tìm hiểu thêm về luật nhà đất mới nhất chính xác nhất tại đây!

Cụ thể, người nước ngoài đã được phép sở hữu đa dạng đối với BĐS theo luật quy định với những mục đích khác nhau như thế chấp, thừa kế và cho thuê lại.

Những đối tượng được áp dụng quy định trên bao gồm cả tổ chức và cá nhân nước ngoài như công ty, ngân hàng và quỹ đầu tư, đây cũng được coi như điểm tựa vững chắc thúc đẩy sự phát triển trong lĩnh vực nhà ở, đặc biệt với phân khúc cao cấp cùng mức đầu tư từ nước ngoài dự kiến đạt tới 10%.



Trong khi đó, sự quan tâm cũng dành khá nhiều cho vấn đề sở hữu nhà ở nhưng đầu tư thương mại nước ngoài sẽ nhận những tác động như thế nào từ điều luật mới này mới chính là vấn đề khiến không ít nhà đầu tư quốc tế cũng như trong nước đang băn khoăn.

Cũng có hiệu lực chính thức kể từ 1/7, Luật Kinh doanh Bất động sản mới đóng một vai trò quan trọng không kém Luật Nhà ở khi nhờ luật này, các tổ chức nước ngoài đã có thể mua lại cơ sở sản xuất, văn phòng hay các tài sản khác nữa để phục vụ cho mục đích kinh doanh của mình.

Bên cạnh đó, để tiếp tục phát triển, dự án BĐS chưa hoàn thiện cũng được luật mới cho phép được chuyển nhượng sang cho nhà đầu tư.

Thực tế cho thấy, nhờ điều luật mới mà cánh cửa cũng mở rộng hơn với các nhà đầu tư ngoại khi sẽ có thể được sở hữu các cơ sở sản xuất tại Việt Nam một cách đầy đủ. không những vậy các hoạt động giao dịch của khu công nghiệp, kho vận, cơ sở hậu cần và nhà máy cũng sẽ được đẩy mạnh hơn rất nhiều.

Theo khẳng định của ông Marc, sự gia tăng ngày càng nhanh của tầng lớp trung lưu cũng như mức độ đô thị hoá nhanh chóng của Việt Nam đang được các công ty nước ngoài mong muốn tận dụng để có thể "nắm gọn trong tay" toàn bộ các tài sản phức hợp và thương mại ở các TP lớn như Hà Nội và Tp.Hồ Chí Minh để tiến hành các hoạt động bán lẻ thương mại song song với thiết lập các cơ sở kinh doanh tại Việt Nam và trong khu vực.

• Nếu có nhu cầu cho thuê nhà đất hay mua bán nhà đất vui lòng vào đây!

khi mua nhà ở hình thành trong tương lai:thà mất phí hơn mất tiền

Mặc dù vậy, thời gian qua, trước sự tăng mạnh của nợ xấu và những khó khăn của thị trường nhà đất, đối với việc cho vay bất động sản, các ngân hàng đã phải cẩn trọng rất nhiều và điều này cũng được ghi nhận trên thực tế vì các ngân hàng cũng chỉ cho vay vốn mua nhà đối với các cá nhân trong suốt thời gian qua.
Nếu muốn bán nhà đất ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải có sự bảo lãnh của ngân hàng, việc này theo đánh giá của Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách, tài chính tiền tệ quốc gia, TS. Trần Du Lịch, chính là biện pháp để lành mạnh thị trường, sàng lọc chủ đầu tư cũng như tránh tình trạng gia tăng đẩy giá BĐS, lộn xộn của thị trường.
-Tiến sĩ đánh giá như thế nào khi hiện có nhiều ý kiến đang cho rằng, những chủ đầu tư nhà đất không yếu về năng lực tài chính thì việc nhờ đến sự bảo lãnh của ngân hàng cho sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai là không cần thiết?

Để lành mạnh hoá, sàng lọc các doanh nghiệp kinh doanh, đầu tư BĐS thì việc đòi hỏi phải có sự bảo lãnh từ phía ngân hàng thương mại là cần thiết và hai việc này luôn song hành với nhau. Bởi những dự án đã được chủ đầu tư đem thế chấp ở các ngân hàng khác không thể nhận được sự bảo lãnh từ ngân hàng. Bên cạnh đó, khi lựa chọn các dự án bảo lãnh, các ngân hàng cũng nên vô cùng thận trọng, không những vậy, để tăng thêm uy tín của mình, các chủ đầu tư với uy tín sẵn có cũng cần có thêm sự bảo lãnh của ngân hàng và những dự án này cũng sẽ không gặp nhiều khó khăn đối với việc được ngân hàng thương mại đứng ra bảo lãnh.

Tất cả các dự án bán sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh và không nên có bất cứ một trường hợp ngoại lệ nào. Có như vậy, tình trạng chủ đầu từ đẩy rủi ro cho người mua nhà, "tay không bắt giặc" mới chấm dứt, bởi không ít trường hợp người mua nhà "tay trắng" vì chủ đầu tư chiếm đoạt tiền của khách rồi bỏ trốn hoặc nếu không cũng ôm tiền đầu tư vào các lĩnh vực khác nhờ bán "khống" để lấy tiền.

Dù đã có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, nhưng cho đến nay chưa có nghị định hướng dẫn chi tiết của Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, mặc dù vậy không thể có trường hợp ngoại lệ và phải kiên quyết thực hiện theo Luật Nhà Đất.



- Nhưng thưa ông, giá BĐS sẽ tăng và người mua có nhu cầu nhà ở sẽ chính là đối tượng sẽ phải gánh chịu cuối cùng từ phí phát sinh từ việc bảo lãnh?

Có nhiều ý kiến cho rằng, do phí bảo lãnh sẽ được chủ đầu tư cộng vào giá bán và chính khách hàng sẽ trực tiếp là người chịu chi phí này, chung quy lại, giá bán sản phẩm sẽ tăng vì bảo lãnh dự án. Nhưng thực tế, thay vì nhận nhà chậm tiến độ hay không nhận được nhà như đã xảy ra trước đây, người mua sẽ sẵn sàng chịu thêm phí gộp vào giá bán vì chắc chắn được đảm bảo về sự rủi ro sẽ xảy ra là rất thấp.

Khi dự án nhận được sự bảo lãnh của các ngân hàng thương mại, tiền sẽ được ngân hàng trả lại cho người mua trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà. Hiện phí bảo lãnh sẽ do chủ đầu tư và ngân hàng thoả thuận còn phí này vẫn chưa có quy định cụ thể nào. Mặc dù vậy, phí bảo lãnh sẽ càng thấp nếu chủ đầu tư càng có uy tín và mức phí cũng sẽ vô cùng cạnh tranh.

- Ông có cho rằng, việc ngân hàng đứng ra bảo lãnh sẽ tạo điều kiện thuận lợi để thu hồi và xử lý nợ xấu?

Trên thực tế, các ngân hàng sẽ chỉ bảo lãnh đối với những dự án đang hoặc đã cho vay chứ không bảo lãnh cho những dự án đã được đem thế chấp ở các ngân hàng khác bởi chủ đầu tư. Điều này cũng sẽ đồng nghĩa với việc ngân hàng sẽ thu hồi được nợ xấu. Mặc dù vậy, việc lựa chọn được đối tác tốt trên thị trường bất động sản hiện nay đang được các ngân hàng vô cùng quan tâm nên họ sẽ chọn lọc kỹ lưỡng đối với dự án bảo lãnh.

Cũng không có gì khó hiểu bởi quyền lợi của toàn bộ khách hàng sẽ do chính ngân hàng đứng ra thay mặt chủ đầu tư đứng ra chịu trách nhiệm sau khi ký bảo lãnh. Với hình thức bảo lãnh này, thực trạng người người "đổ xô" vào kinh doanh BĐS cũng sẽ được giảm bớt, những chủ đầu tư có năng lực yếu kém cũng sẽ được sàng lọc cũng như hạn chế nợ xấu tăng do ngân hàng đẩy mạnh việc cho vay. Theo đó, không chỉ mức thanh khoản của dự án đươc tăng lên, ngân hàng cũng sẽ thuận lợi hơn trong việc thu hồi và xử lý nợ xấu, đồng thời tạo nên niềm tin cho giới đầu tư cùng người mua nhà.

- Thời gian qua, tình trạng dư nợ BĐS tăng có đáng ngại “bong bóng” không, thưa ông?

Theo tin nhà đất thì tín dụng của ngành ngân hàng cho BĐS nếu so với đầu năm 2012 khi đang ở mức đáy thì cũng đã tăng từ từ 197.000 tỷ đồng lên tới 333.000 tỷ đồng và đạt mức tăng 70% vào tháng 3/2015 thì cũng không hẳn là quá lớn. Tuy nhiên, điều đáng lo ngại ở đây đó là sẽ khó kiểm soát chặt chẽ được nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại đổ vào BĐS cũng như sự không chính xác của con số dư nợ tín dụng cho vay BĐS và thấp hơn so với thực tế mà các ngân hàng thương mại đã đưa ra từ trước đến nay.

Mặc dù vậy, thời gian qua, trước sự tăng mạnh của nợ xấu và những khó khăn của thị trường, đối với việc cho vay BĐS, các ngân hàng đã phải cẩn trọng rất nhiều và điều này cũng được ghi nhận trên thực tế vì các ngân hàng cũng chỉ cho vay vốn mua nhà đối với các cá nhân trong suốt thời gian qua.
Khách hàng có nhu cầu thuê hay cho thuê nhà đất xin vui lòng vào đây!

các chung cư ồ ạt mở bán,thị trường có sốt ảo

Đây cũng là điều dễ hiểu bởi sau những bài học của giai đoạn vừa qua, chỉ các dự án tốt, chủ đầu tư nào làm thật mới chứng tỏ được mình và vượt qua thử thách. Đặc biệt, giai đoạn tăng giá trở lại của địa ốc chính là lúc giá trị sàng lọc của thị trường này được chứng minh.
Hiện nay theo tin nhà đất, hàng loạt dự án căn hộ mở bán, người mua nhà cũng tăng lên. Thị trường bất động sản (BĐS) đang bắt đầu nóng trở lại nhưng nhận định chung là sẽ không xuất hiện sốt ảo như trước kia.
Giám đốc khối kinh doanh của Công ty CP Chứng khoán Trí Việt Lê Quang Trí cho hay, trong tháng 6, khi quan sát dòng tiền trên những kênh chính của tài chính Việt Nam là chứng khoán, vàng, bất động sản, giữ ngoại tệ và gửi ngân hàng, doanh nghiệp nhận thấy có sự nhỉnh lên trong lĩnh vực nhà đất. Với những hứa hẹn về tỷ suất sinh lời cao, các kênh còn lại tạm thời đành phải nhường quyền ưu tiên cho địa ốc.

Theo báo cáo của các công ty tư vấn, trong quý này, diễn biến về giao dịch trên thị trường sẽ tiếp tục mạnh mẽ. Tính cả nửa đầu năm nay, lượng giao dịch chung cư cao cấp chiếm khoảng 22% trong tổng số giao dịch, tăng so với tỷ lệ 18% trong năm 2014 và 6% trong năm 2013. Khi nhận định về thị trường này, Savills Việt Nam cũng đưa ra dự báo, mức giao dịch căn hộ ở Hà Nội sẽ vẫn duy trì mức cao trong các tháng cuối năm 2015.

Thị trường đang chứng kiến một nguồn cung khổng lồ từ những dự án đang mở bán. Có thể kể đến số lượng nguồn cung lớn từ các dự án này như Tràng An Complex 800 căn (Hoàng Quốc Việt), Goldmark City (500 căn), Imperia Garden (Nguyễn Huy Tưởng) khoảng trên dưới 1600 căn, Park Hill khoảng trên 4000 căn, Home City (Trung Kính) 1200 căn, Five Star (Kim Giang) 1200 căn, Goldsilk Complex (Hà Đông) 750 căn...


Bộ Xây dựng cho biết, nửa đầu nay, toàn quốc có khoảng 14.000 giao dịch BĐS thành công, so với cùng kỳ năm ngoái, cao gấp 2,5 lần. Nhà ở bán chạy làm giảm lượng tồn kho BĐS chỉ còn khoảng hơn 67 nghìn tỷ đồng, đã giảm hơn một nửa so với 2013. Theo thống kê của Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS, tồn kho căn hộ chung cư chỉ còn hơn 2.900 căn, trong đó ở Hà Nội còn khoảng 1.300 căn.

Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam Trần Ngọc Quang nhận định, tiếp tục đà phục hồi từ cuối năm ngoái, nửa cuối năm nay, thị trường nhà đất sẽ có những chuyển biến theo hướng tích cực, dự báo nguồn cầu, nguồn cung đều sẽ tăng.

Hiện tại, các doanh nghiệp BĐS đã công bố thanh khoản của những dự án đều rất tốt. Theo chuyên gia nghiên cứu Savills Hà Nội, trên thị trường hiện nay có nhiều sản phẩm, dự án để lựa chọn, điều đó có lợi cho khách hàng.

• Để tìm hiểu thêm về luật nhà đất quý khách vui lòng vào đây!

Theo ông Vũ Cương Quyết, đại diện một đơn vị bán hàng, các chủ đầu tư sẽ rất thận trọng, thị trường mua bán nhà đất sẽ có sự tăng giá nhưng chỉ tăng ở một mức độ vừa phải.

Về mặt bằng giá cả, ông Quang đánh giá, xét trên diễn biến chung của thị trường BĐS hiện tại thì việc tăng giá sẽ giữ vững nhịp độ như từ đầu năm nay chứ không có sự đột phá.

Trong khi đó, theo đa số các chuyên gia, thị trường chung cư từ nay tới cuối năm sẽ có nguồn cung tương đối tốt. Do đó, thị trường sẽ khó có khả năng sốt ảo, giá bán vẫn tăng đều và sự lựa chọn của người mua nhà sẽ vẫn hướng về những chủ đầu tư uy tín hoặc dự án tốt.

Đây cũng là điều dễ hiểu bởi sau những bài học của giai đoạn vừa qua, chỉ các dự án tốt, chủ đầu tư nào làm thật mới chứng tỏ được mình và vượt qua thử thách. Đặc biệt, giai đoạn tăng giá trở lại của địa ốc chính là lúc giá trị sàng lọc của thị trường này được chứng minh.

• Quý khách hàng có nhu cầu cho thuê nhà đất hay mua bán nhà đất xin vui lòng vào đây!

Thị trường BĐS Việt Nam hấp dẫn hơn Bangkok,singapore

Việc TPP được ký kết sẽ có tác động tích cực tới nền kinh tế nói chung. Trong thời điểm này, Việt Nam đã ghi nhận lượng đầu tư tăng trong ngành sản xuất, nhất là ngành may mặc để đón đầu. Nhưng TPP không liên quan trực tiếp tới bất động sản nên tác động sẽ cần phải thông qua những khâu trung gian, đơn cử như ngành sản xuất tăng giúp cho nhu cầu nhà ở tại những khu công nghiệp tăng lên.
Hiện nay theo tin nhà đất, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đang lọt vào "mắt xanh" của giới đầu tư ngoại nhờ nền kinh tế chung dần phục hồi và hàng loạt hiệp định thương mại đã và sẽ được ký kết.
Khi trao đổi với phóng viên, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn (Công ty CBRE Việt Nam) Nguyễn Hoài An nhận định, cơ hội sinh lợi nhuận cao của một thị trường còn non trẻ chính một trong những điểm khác biệt quan trọng tạo ra sự hấp dẫn của BĐS Việt Nam so với những thị trường phát triển trong khu vực.


- Sự trở lại của phân khúc cao cấp là điểm nổi bật trong báo cáo thị trường quý II của CBRE. Nguyên nhân là do lợi nhuận phân khúc này lớn nên thu hút nhà đầu tư trở lại và các chủ đầu tư được cung cấp thêm nhiều nguồn lực với kinh phí rẻ để thực hiện dự án. Nhưng việc đó đã từng gây nhiều hệ lụy về việc BĐS không phục vụ cho những nhu cầu thực của số đông và tạo ra tình trạng bong bóng. Theo quan điểm bà, diễn biến thị trường hiện tại đã cần đặt ra mối lo đối với nguy cơ này chưa?

Khi thị trường nhà đất Việt Nam mới manh nha phát triển cách đây khoảng 15 năm, đúng là các chủ đầu tư hầu hết chỉ tập trung vào phát triển phân khúc cao cấp để thu lợi nhuận nhanh. Vì thời điểm đó, khách hàng không có nhiều lựa chọn. Hơn nữa, việc tiếp cận tài chính cũng tương đối dễ dàng nên nhóm nhà đầu cơ đã áp đảo thị trường và tạo nên hiện tượng thị trường phát triển nóng và sốt ảo.

Nhưng ở thời điểm hiện tại, thị trường nhà đất đã khác nhiều. Theo đó, thị trường mua bán nhà đất đã hình thành những phân khúc rõ nét, từ hạng sang, cao cấp tới bình dân tạo nhiều lựa chọn cho những khách hàng có nhu cầu mua ở thực.

Bên cạnh đó, những dự án cao cấp chủ yếu được phát triển bởi những chủ đầu tư tiềm lực tài chính vững vàng, danh tiếng và dự án có vị trí tốt. Trong khi, người mua nhà hiện tại đã thận trọng hơn rất nhiều, họ không dễ dàng bị dẫn dắt bởi những cam kết suông từ lực lượng môi giới hay chủ đầu tư thiếu năng lực hay lực lượng môi giới. Thêm nữa, người mua nhà tại phân khúc này có yêu cầu rất cao về thiết kế sản phẩm, chất lượng, mà không phải là chủ đầu tư nào cũng có thể đáp ứng được. Các yếu tố này sẽ không dẫn tới việc đầu tư một cách ồ ạt.

Với các lý do trên, những nhà đầu cơ sẽ có rất ít cơ hội để đẩy giá bán. Vì thế, theo quan điểm của doanh nghiệp, khó xảy ra hiện tượng bong bóng trong ngắn hạn.

- CBRE nhận định rằng, thị trường BĐS Tp.HCM và Hà Nội hiện hấp dẫn hơn Singapore, Bangkok. Về những điểm hấp dẫn này, bà có thể nói cụ thể hơn?

Với các chủ đầu tư, thị trường BĐS Việt Nam còn mới phát triển, những loại hình BĐS chưa quá đa dạng nên còn rất nhiều cơ hội để có thể phát triển và bắt kịp với khu vực.

Thêm nữa, Việt Nam là nước đang phát triển nhanh với quy mô dân số lớn (90 triệu dân), tốc độ đô thị hóa nhanh, cơ cấu dân số trẻ và lượng vốn FDI đổ vào đây cũng ngày càng mạnh nên nguồn cầu lớn, điều này tạo cơ hội cho các chủ đầu tư phát triển dự án.

Với những nhà đầu tư cá nhân, lợi tức cho thuê là một trong các chỉ số để đánh giá sức thu hút đầu tư của thị trường BĐS. Trong khi con số này ở Bangkok, Singapore là từ 2-3% thì ở Việt Nam là từ 7-9%.

Bên cạnh đó, Singapore, Bangkok là các thị trường phát triển, giá BĐS đã quá cao, thời gian để thu lời dài hơn và tỷ suất sinh lời cũng không cao. Đơn cử như 1 căn hộ tại Singapore có giá trung bình khoảng 1 triệu USD (tương đương với 17 tỷ đồng). Để thu được lợi nhuận, nhà đầu tư phải đợi từ 5-10 năm, trong thời gian ngắn thì hầu như không có cơ hội phát sinh lợi nhuận. Còn tại Việt Nam, cơ hội sinh lợi nhuận là lớn hơn vì thị trường vẫn đang phát triển.

Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 đã có hiệu lực, trong đó mở rộng hơn cho Việt kiều, người nước ngoài sở hữu và kinh doanh BĐS ở Việt Nam nên những đối tượng này sẽ cần tư vấn về hồ sơ pháp lý, các điều kiện ràng buộc liên quan tới việc mua nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, họ cũng cần tư vấn về những quyền lợi khác như số lượng và thời hạn sở hữu, có được phép bán lại, cho thuê, thừa kế, chuyển nhượng hay không? Giới hạn về việc rút tiền khỏi Việt Nam, những nghĩa vụ phải thực hiện như nộp thuế...- Khi Việt kiều và người nước ngoài quyết định mua nhà ở tại Việt Nam hiện nay thì họ cần được tư vấn những vấn đề gì, theo bà?

Bên cạnh những yếu tố pháp lý, chất lượng dự án, danh tiếng của chủ đầu tư, địa điểm, giá cả luôn là các yếu tố quan tâm hàng đầu đối với Việt kiều, người nước ngoài khi mua BĐS. Nếu mua nhà với mục đích ở, họ sẽ quan tâm tới cơ sở, tiện ích, môi trường sống, an ninh. Nếu mua nhà với mục đích đầu tư, ngoài các yếu tố trên, họ sẽ quan tâm tới khả năng sinh lợi nhuận của dự án.

Ngoài ra, người nước ngoài cũng đặc biệt cần tư vấn về các chi phí như phí quản lý, phí môi giới, liên hệ với đại lý các bán hàng...

- Theo đánh giá của CBRE, thị trường bán lẻ Việt Nam đang rất thu hút bởi niềm tin tiêu dùng ngày càng tăng, những nhà bán lẻ ngoại ồ ạt vào. Nhưng dường như điều này mới chỉ ở thì tương lai, còn trên thực tế, rất nhiều mặt bằng bán lẻ lớn tại Hà Nội hiện nay đang rất ế khách. Thưa bà, nguyên nhân do đâu? Khi phân khúc này phát triển, những nhà bán lẻ nội đại sẽ phải làm gì trong cuộc chạy đua không cân sức với những nhà đầu tư ngoại?

Trên thực tế, thị trường Việt Nam vẫn có các trung tâm thương mại lớn hoạt động thành công như Co.opmart, Big C, Vincom Bà Triệu... Một số trung tâm thương mại như Times City, Vincom Megamall Royal City cũng đã có những cải thiện đáng kể trong quý vừa qua về tỷ lệ trống. Nhưng vẫn còn một số dự án hoạt động chưa hiệu quả như Trung tâm thương mại Tràng Tiền, Hàng Da, Cửa Nam... Mỗi dự án có một nguyên nhân riêng nhưng đều có những đặc điểm chung là mặt hàng kinh doanh và chiến lược cơ cấu khách thuê.

Theo đó, những dự án này đều không có khách thuê chủ chốt nhằm tạo ra lưu lượng khách hàng tới thăm lớn. Hơn nữa, những dự án này có tỷ lệ vui chơi giải trí và ẩm thực rất thấp. Điểm đặc biệt mà một trung tâm thương mại cần mang tới cho khách hàng là họ có thể làm nhiều việc ở cùng một nơi, từ vui chơi giải trí, mua sắm, gặp gỡ bạn bè tại các quán cafe, nhà hàng thì nhiều dự án vẫn chưa thể làm được việc này.

Bên cạnh đó, một yếu tố nữa là sự tiện lợi giành cho các khách hàng. Những trung tâm thương mại được nâng cấp từ chợ truyền thống hoạt động chưa hiệu quả là do phần chợ truyền thống đều nằm dưới tầng hầng, trong khi chỗ đỗ xe không thuận tiện, khiến người mua hàng ngại di chuyển và chọn giải pháp là các chợ truyền thống, chợ tạm ngoài trời.

Đối với trung tâm thương mại cao cấp với mục đích phục vụ đặc biệt cho những khách hàng thu nhập cao nên rất am hiểu và kỹ tính. Những trung tâm thương mại này cần phải nắm rõ tâm lý và hành vi khách hàng hơn nữa. Thường xuyên tổ chức các sự kiện giảm giá, ưu đãi cũng là một yếu tố nữa để kích cầu ở phân khúc này.

Sắp tới được dự báo là sẽ có sự mở rộng của những nhà bán lẻ nước ngoài. Những nhà bán lẻ nội địa cần phải cải thiện hơn nữa để có thể đối mặt với sự cạnh tranh này. Họ cần phải tận dụng lợi thế là phục vụ cho thị trường nội địa nên cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc nắm bắt hành vi, tâm lý khách hàng và mối liên hệ với đơn vị cho thuê nhà đất, mặt bằng, nhà cung ứng, tìm kiếm các địa điểm kinh doanh hợp lý... Việc bắt tay với những đơn vị ngoại cũng là cần thiết để có thể học hỏi, cùng phát huy các thế mạnh riêng.

- Lĩnh vực BĐS liệu có cơ hội đón nguồn vốn lớn hơn khi TPP được ký kết và nhưng Nghị định hướng dẫn các sắc luật nhà đất mới có hiệu lực hay không, thưa bà?

Những yếu tố vĩ mô hiện đang góp phần thúc đẩy sự phục hồi của ngành BĐS, trong đó phải kể tới động thái hạ lãi suất của các ngân hàng vừa qua. Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Luật Nhà ở 2014 dù chưa có tác động tức thì trong thời gian ngắn nhưng có thể giúp tăng niềm tin đối với thị trường.

Việc TPP được ký kết sẽ có tác động tích cực tới nền kinh tế nói chung. Trong thời điểm này, Việt Nam đã ghi nhận lượng đầu tư tăng trong ngành sản xuất, nhất là ngành may mặc để đón đầu. Nhưng TPP không liên quan trực tiếp tới BĐS nên tác động sẽ cần phải thông qua những khâu trung gian, đơn cử như ngành sản xuất tăng giúp cho nhu cầu nhà ở tại những khu công nghiệp tăng lên.

Dư luận về vụ bức tường 1,7m2 hét giá tiền tỉ :chỉ e "già néo đứt dây"

Nếu nhìn vào quy hoạch chi tiết khi thực hiện dự án mở đường tại Thủ đô, sẽ không quá khó để thấy trước những nghịch cảnh tréo ngoe này. Lẽ ra, có quan quản lý cần có phương án xử lý ngay từ ngày đó để tránh cảnh đường đẹp nghìn tỷ mà hai bên đường thì xấu xí; ấy là chưa nói gì đến chuyện tình làng nghĩa xóm của các hộ dân sau mấy chục năm giờ dễ tan thành mây khói!  
Dư luận thời gian qua khá "nóng" trước câu chuyện ông Nguyễn Phương Châm rao bán bức tường 1,7m2 với giá hơn 1 tỷ đồng. Bỏ qua tranh cãi giá trị đắt rẻ của nó, nhiều người còn nhìn ra câu chuyện quy hoạch Hà Nội đằng sau bức tường này.

• Để cập nhật nhanh và chính xác nhất thông tin trên thị trường nhà đất vui lòng vào đây!

Nếu xét về mặt pháp luật nói chung và luật nhà đất nói riêng, ông Châm là chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất, nên chuyện mua - bán bức tường trên rõ ràng là một giao dịch dân sự vốn “cốt ở đôi bên”. Ông Châm cũng không phải là gây khó dễ cho ai mà rất sẵn lòng bán bức tường đó cho hộ dân liền kề, chỉ có điều mức giá ông đưa ra được coi là quá “chát” so với túi tiền eo hẹp của người hàng xóm. Thế nhưng, ngay cả khi người hàng xóm có nhiều tiền để mua đi nữa - theo các chuyên gia pháp lý - thì phía chính quyền sở tại cũng chỉ có thể vận động chứ không thể và không đủ quyền ép buộc các bên phải tiến hành thương vụ vụ mua bán nhà đất này. Ngược lại, TP Hà Nội cũng không thể để một bức tường có 1,7m2 nham nhở làm hỏng mỹ quan đô thị, “hạ giá” của con đường ngàn tỷ.

Vấn đề là đây không phải là một trường hợp hiếm. Thực tế, quy hoạch thiếu đồng bộ và tầm nhìn ngắn hạn đã đẻ ra những tác phẩm nhà đất “siêu mỏng, siêu méo” với giá bán cao đến choáng váng tại thủ đô... Đơn cử, ngay sau khi con đường chạy quanh hồ Tây hoàn thành, diện tích đất của hộ gia đình số 267 cũng bị thu hồi gần hết, chỉ còn chừa lại một phần đất đủ để... dựng một chiếc xe máy. Miếng đất này lại án ngữ ngay trước cửa khiến các hộ dân phía trong bắt buộc phải đi bằng ngõ nhỏ thay vì được đi lối mặt đường to rộng khang trang, nhưng vì nó được chủ nhân định giá quá cao với ý nghĩ “không được giá thì cứ để đấy… chơi” nên không ai có thể mua lại…

Quay trở lại với bức tường 1,7m2 ở đường Nguyễn Văn Huyên kéo dài. Khi được hỏi về giải pháp cuối cùng trong trường hợp các hộ dân vẫn cứ khăng khăng kẻ giữ đất, người giữ tiền; đại diện lãnh đạo quận Cầu Giấy cho biết, giá tiền thu hồi những trường hợp này, căn cứ theo khung bảng giá đất đã được áp tại quận Cầu Giấy thì sẽ ở mức giá 16 triệu đồng/m2. Như vậy với 1,7m2 đất; ông Châm sẽ được đền bù chưa đầy 28 triệu đồng. Nhưng cũng không thể phủ nhận, nếu hộ hàn xóm liền kề chịu “thống nhất” được thửa đất này thì giá trị ngôi nhà của họ sẽ tăng cao hơn nhiều. Điểm mắc mớ nằm ở chỗ, pháp luật hiện hành vẫn chưa có quy định nào về thời hạn cuối cùng buộc người dân phải hợp khối, hợp thửa. Vậy đến khi nào thì chính quyền địa phương sẽ thực hiện thu hồi đất của “bức tường đắt giá” này và với giá nào, có đầy đủ cơ sở pháp lý hay không?

Nếu nhìn vào quy hoạch chi tiết khi thực hiện dự án mở đường tại Thủ đô, sẽ không quá khó để thấy trước những nghịch cảnh tréo ngoe này. Lẽ ra, có quan quản lý cần có phương án xử lý ngay từ ngày đó để tránh cảnh đường đẹp nghìn tỷ mà hai bên đường thì xấu xí; ấy là chưa nói gì đến chuyện tình làng nghĩa xóm của các hộ dân sau mấy chục năm giờ dễ tan thành mây khói!

• Quý khách hàng có nhu cầu cho thuê nhà đất, mua bán bất động sản xin vui lòng vào đây!

Reuters cho rằng khó khăn của thị trường BĐS đã qua

Viện nghiên cứu Nomura cho rằng, năm 2014 vừa qua, thị trường bất động sản Việt Nam có kích thước khoảng 21 tỷ USD, nếu so với các nước trong khu vực là Thái Lan 89 tỷ USD và Singapore 241 tỷ USD thì thị trường Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng.
Bong bóng bất động sản (BĐS) tan vỡ cách đây 4 năm đã qua. Thị trường nhà đất Việt Nam hiện đang được hâm nóng với thông tin về hai tòa nhà thuộc hàng cao nhất thế giới sắp thành hình và nhiều người mua hiện đang đổ xô đến các dự án. Reuters nhận định, tốc độ chuyển mình của thị trường BĐS Việt Nam rất đáng ngạc nhiên.
Thông tin từ Reuters ngày 3/8 cho hay, số giao dịch nhà đất thành công ở Việt Nam hiện đã tăng gấp đôi so với cách đây 1 năm. Giá trị các dự án tồn kho cũng giảm từ mức cao nhất vào đầu năm 2013 xuống còn khoảng 6 tỷ USD.

“Bây giờ mỗi tháng tôi đều có thể bán được từ 3 - 5 căn hộ, tốt hơn rất nhiều so với trước đây, với từng này căn tôi phải mất cả năm mới bán hết được”, Dung - một nhà môi giới BĐS tự do tại Hà Nội cho biết.

Reuters nhận xét, Việt Nam đang kỳ vọng những bài học rút ra từ sự tan vỡ của bong bóng BĐS trước đây sẽ giúp họ tránh được một chu kỳ BĐS “đi lại vết xe đổ” thời gian qua.

Khi bong bóng BĐS tan vỡ, cả người mua và nhà phát triển BĐS đều vỡ nợ, các ngân hàng thì tê liệt vì có nhiều khoản nợ xấu và không có cách nào cung cấp tín dụng cho hàng chục nghìn doanh nghiệp lâm cảnh thua lỗ. Nhiều chung cư và tòa nhà văn phòng liên tục bị bỏ trống tại nhiều thành phố lớn. Đơn vị quản lý tài sản nhà nước đã phải chi tiền mua vào số nợ xấu trị giá khoảng 8 tỷ USD, khoản nợ này phần lớn xuất phát từ BĐS. Chính phủ Việt Nam quyết định tái cơ cấu ngành ngân hàng. Năm 2013, Việt Nam đã đưa ra gói kích cầu trị giá 1,4 tỷ USD cho lĩnh vực địa ốc, đồng thời đặt ra nhiều yêu cầu hơn nữa đối với các nhà phát triển lĩnh vực này.

Băt đầu từ ngày 1/7 vừa qua, luật nhà đất mới được thực thi, cho phép Việt kiều và người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Mở cửa thị trường mua bán nhà đất, BĐS là một trong những động thái mới nhất trong hàng loạt cải cách được thực hiện tại Việt Nam.

Thực tế cho thấy, quy định mới đã bắt đầu đem lại những kết quả rõ rệt. Đơn cử, Tập đoàn Vingroup vừa tổ chức 2 sự kiện mở bán các dự án nhắm vào đối tượng khách hàng mục tiêu là người nước ngoài và Việt kiều tại hai TP lớn là Hà Nội và Tp.HCM. Vingroup cho hay, tập đoàn này đã nhận được tiền đặt cọc giữ suất cho 112 căn hộ chỉ trong vòng 2 giờ.Còn theo hãng phát triển chung cư The Eastern, người nước ngoài và các công ty ngoại mua chỗ ở cho người lao động nước ngoài làm việc tại Khu công nghệ cao Tp.HCM, họ đã mua tới 70% đơn vị BĐS được bán ra từ tháng 5 đến tháng 7 vừa qua.

“Có tới 4,2 triệu Việt kiều và khoảng 30.000 người nước ngoài làm việc lâu dài ở Việt Nam. Đây chính là tiềm năng cho tương lai tươi sáng”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNRea) nhận xét.

Trong khi đó theo tin nhà đất, hãng BĐS thương mại toàn cầu CBRE đưa ra nhận định, số căn hộ chào bán ở Tp.HCM trong nửa đầu năm 2015 đã tăng khoảng 174% so với cùng kỳ năm 2014. Một căn hộ cao cấp hiện có giá trung bình khoảng 1.800 USD/m2 tại Tp.HCM và 1.600 USD/m2 tại TP Hà Nội, sát với mặt bằng giá cả trước khi cuộc khủng hoảng nhà đất diễn ra và tăng từ 150 - 200 USD/m2 so với giá năm 2014.

Thị trường khởi sắc trở lại, những nhà tạo lập và phát triển BĐS tại Tp.HCM còn có mục tiêu ghi tên 2 tòa tháp Việt Nam vào top 10 những tòa tháp cao nhất thế giới. Lễ động thổ công trình tòa nhà Landmark 81 cao 461m, nằm ở vị trí trung tâm của KĐT Vinhomes Central Park vừa được tổ chức vào tháng 7 vừa qua. Trong khi đó, Empire City Tower - tòa nhà cao 86 tầng nằm ở trung tâm của KĐTM Thủ Thiêm cũng vừa được chính quyền trao giấy chứng nhận đầu tư.

Hãng nghiên cứu Mỹ JLL cũng đưa ra đánh giá, Tp.HCM hiện đang đứng đầu về phát triển trong số 120 thành phố có mặt trong chỉ số Momentum. “Chúng tôi nhìn thấy có rất nhiều nhà đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang cố gắng tìm kiếm chỗ đứng vững chắc ở Tp.HCM”, ông Stephen Wyatt - người đứng đầu JLL tại Việt Nam nhận xét.

Viện nghiên cứu Nomura cho rằng, năm 2014 vừa qua, thị trường BĐS Việt Nam có kích thước khoảng 21 tỷ USD, nếu so với các nước trong khu vực là Thái Lan 89 tỷ USD và Singapore 241 tỷ USD thì thị trường Việt Nam vẫn còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng.

• Khách hàng có nhu cầu cho thuê nhà đất xin vui lòng vào đây!

Các DN nội cần chủ động xuất khẩu BĐS ra nước ngoài

Một trong những băn khoăn của doanh nghiệp Việt Nam là họ nên lựa chọn phân khúc bất động sản nào giới thiệu đến khách hàng quốc tế để mang lại hiệu quả cao? Về vấn đề này, bà Jacqueline Cham – quản lý phát triển kinh doanh quốc tế của Property Guru Singapore cho rằng, các doanh nghiệp Việt nên chú ý đến phân khúc cao cấp. Nhà đầu tư Singapore nói riêng và các nước trong khu vực ĐNA nói chung khi lựa chọn đầu tư vào thị trường nước ngoài họ đặc biệt quan tâm tới các phân khúc như căn hộ, văn phòng cho thuê và BĐS nghỉ dưỡng cao cấp. Việt Nam hiện đang có lượng cung lớn các sản phẩm cao cấp,  sản phẩm này đa phần đều nằm ở khu vực trung tâm đô thị, nơi có tốc độ phát triển kinh tế cao rất thuận lợi cho việc kinh doanh, điều này hoàn toàn phù hợp với thị hiếu đầu tư của người Singapore. 
Việc mở cửa thị trường nhà đất không chỉ để nhà đầu tư tìm đến với BĐS trong nước mà các doanh nghiệp nội cần phải mạnh dạn “mang chuông đi đánh xứ người”, tự làm tăng lợi thế của mình trên thị trường khu vực.
Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu đa dạng đối với bất động sản. Thêm nguồn cầu là thêm tín hiệu tích cực, nhưng nó chỉ có thể biến thành nguồn lợi khi doanh nghiệp biết tranh thủ nắm bắt. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh, tầng lớp trung lưu ngày càng gia tăng cùng với các điều chỉnh về luật nhà đất đang tạo điều kiện thuận lợi và minh bạch hơn cho đầu tư trực tiếp nước ngoài. Những yếu tố cơ bản này, cùng với chi phí bất động sản tương đối thấp và lợi nhuận cho thuê nhà đất cao hiện là bước chuyển mình của Việt Nam thu hút các nhà đầu tư bất động sản quốc tế. Tuy nhiên, hạn chế của thị trường hiện tại là các doanh nghiệp Việt chưa thực sự mang sản phẩm của mình quảng bá mạnh mẽ ra thị trường bất động sản quốc tế mà chỉ chủ yếu thu hút nguồn khách quốc tế tại thị trường nội địa.

Tại một buổi hội thảo do Batdongsan.com.vn tổ chức mới đây, Ông Lewis Ng. - Giám đốc điều hành Property Guru nhận định: chính sách mở của của Việt Nam tạo đà thông thoáng và mang lại nhiều yếu tố thiệt thực cho thị trường nhà đất. Tuy nhiên Viet Nam chỉ mới mở cửa, đối với nhiều nhà đầu tư quốc tế nhất là nhà đầu tư cá nhân, thị trường Việt Nam còn khá mới mẻ, thông tin về thị trường, doanh nghiệp cũng như sản phẩm rất hạn chế nên khó tránh khỏi những nghi ngại từ nhà đầu tư. Thay vì để nhà đầu tư tự tìm đến với mình, các doanh nghiệp Việt Nam nên chủ động trong việc quản bá thương hiệu, sản phẩm của mình ra các quốc gia khác trong khu vực.


Lewis Ng. cũng nhận định rằng, Việt Nam không thiếu tiềm năng phát triển, BĐS Việt Nam đa dạng và hấp dẫn với nhiều ưu thế vượt bậc về giá cả và quy mô. Tuy nhiên, các doanh nghiệp Việt vẫn khá e dè trong các hoạt động quảng bá thương hiệu ra quốc tế, đa phần doanh nghiệp vẫn chờ đợi khách quốc tế đến Việt Nam thay vì vượt biên giới đi tìm kiếm khách hàng trong khu vực, điều mà nhiều quốc gia láng giềng khác như Thái Lan, Indonosia đã và đang làm rất hiệu quả.Ông Lewis Ng. lấy ví dụ so sánh giữa Việt Nam với thị trường Philippines 2 năm trước đây. Khi đó việc đầu tư vào BĐS của Philipines được xem là cuộc chơi mạo hiểm với nhiều nhà đầu tư châu Á vì BĐS Philipines khi ấy còn quá mới mẻ, ít thông tin. Tuy nhiên, các doanh nghiệp Philipines biết cách quảng bá sản phẩm tới từng đối tượng tiềm năng, không ngại đem chuông đi đánh xứ người, cạnh tranh với các thị trường lớn bằng marketing khôn ngoan kết hợp với chính sách hỗ trợ thúc đẩy của chính phủ. Trong 2 năm Philipines trở thành thị trường đầu tư hàng đầu, mang lại lợi nhuận và thu hút được nhiều nhà đầu tư Á - Âu.

“Tôi nghĩ nhà đầu tư Việt Nam trước hết nên lựa chọn khách hàng từ thị trường Singapore, đây là quốc gia có xu hướng chuộng đầu tư vào BĐS nhất và là quốc gia có số lượng nhà đầu tư tại khu vực Đông Nam Á lớn nhất. Sở dĩ người Singapore thích xu hướng này một phần là do thị trường BĐS tại Sing đang ngày càng khan hiếm, giá nhà lại cao gấp nhiều lần khu vực. Các kênh đầu tư như chứng khoán và ngân hàng tại Sing đòi hỏi nguồn vốn lớn và lãi suất ngân hàng lại thấp nên đại bộ phận giới đầu tư đều chuộng BĐS”.

Ông Stuart Chng - Giám đốc cấp cao của Savills Residential Pte Ltd. đưa ra nhận định: doanh nghiệp BĐS Việt Nam có thể thu hút được các nhà đầu tư khu vực hay không phụ thuộc rất nhiều vào việc các doanh nghiệp sẽ quảng bá và làm Marketing như thế nào ở thị trường Đông Nam Á nói chung và Singapore nói riêng. Theo ông, các doanh nghiệp Việt nên tiến hành việc quảng bá hình ảnh của mình sớm nhất có thể để tranh thủ thị trường, vì một vài năm tới, sẽ có nhiều nhà đầu tư ở khu vực như Singapore, Philippine, Brunie gia nhập thị trường mua bán nhà đất, BĐS Việt Nam, nếu đi trước đón đầu, tất yếu sẽ tạo được lợi thế. Nhu cầu đầu tư không phải là ít nhưng bản thân các nhà đầu tư quốc tế thực sự chưa biết gì về thị trường Việt Nam.

Theo tin nhà đất, bên cạnh Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới còn cho phép các tổ chức nước ngoài được mua lại văn phòng, cơ sở sản xuất và các tài sản khắc phục vụ mục đích kinh doanh và cũng cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản chưa hoàn thiện cho nhà đầu tư để tiếp tục phát triển. Điều luật mới mở rộng cửa cho những nhà kinh doanh nước ngoài có quyền sở hữu đầy đủ với các cơ sở sản xuất tại Việt Nam, nơi có chi phí vốn thấp hơn và chi phí nhân công rẻ hơn so với các nước láng giềng trong khu vực, và sẽ đẩy mạnh hoạt động giao dịch của các nhà máy, kho vận, cơ sở hậu cần và khu công nghiệp. Đây thực sự là tin vui cho những công ty quốc tế đang muốn tận dụng mức độ đô thị hóa nhanh và tầng lớp trung lưu ngày càng tăng tại Việt Nam để có thể thu mua toàn bộ các tài sản thương mại và phức hợp ở các thành phố lớn như Tp.HCM và Hà Nội nhằm thiết lập cơ sở kinh doanh trong nước và khu vực, đồng thời tiến hành các hoạt động thương mại, bán lẻ.

Một trong những băn khoăn của doanh nghiệp Việt Nam là họ nên lựa chọn phân khúc BĐS nào giới thiệu đến khách hàng quốc tế để mang lại hiệu quả cao? Về vấn đề này, bà Jacqueline Cham – quản lý phát triển kinh doanh quốc tế của Property Guru Singapore cho rằng, các doanh nghiệp Việt nên chú ý đến phân khúc cao cấp. Nhà đầu tư Singapore nói riêng và các nước trong khu vực ĐNA nói chung khi lựa chọn đầu tư vào thị trường nước ngoài họ đặc biệt quan tâm tới các phân khúc như căn hộ, văn phòng cho thuê và BĐS nghỉ dưỡng cao cấp. Việt Nam hiện đang có lượng cung lớn các sản phẩm cao cấp,  sản phẩm này đa phần đều nằm ở khu vực trung tâm đô thị, nơi có tốc độ phát triển kinh tế cao rất thuận lợi cho việc kinh doanh, điều này hoàn toàn phù hợp với thị hiếu đầu tư của người Singapore.

Những quy trình mua nhà ở thông thường của giới trẻ Việt

Theo khảo sát người dùng ở lứa tuổi dưới 44 của Google vào năm 2015, có 76% người mua nhà nghiên cứu online trước khi giao dịch nhà đất, nguồn phổ biến là trang tìm kiếm (chiếm 74%) (trong đó mạng xã hội chiếm 36%, website đại lý, môi giới chiếm 33%) và giao dịch offline bắt đầu từ Internet chiếm khoảng 57%.
Internet hiện đóng một vai trò không nhỏ trong các giao dịch mua bán bất động sản (BĐS). So với các loại sản phẩm khác, nhận biết của người mua nhà đất thường ít bị ảnh hưởng bởi trải nghiệm quá khứ nhưng lại ảnh hưởng mạnh từ yếu tố quảng cáo và kết quả sau quá trình nghiên cứu.
Phần đông người Việt Nam đều có quan điểm “an cư, lạc nghiệp” nên luôn muốn được sở hữu ít nhất một căn nhà hay căn hộ. Nhiều chủ đầu tư đều cho rằng, những chính sách mới, hỗ trợ BĐS trong thời gian gần đây sẽ giúp lôi kéo được người mua quay trở lại thị trường nhà đất sau một thời gian dài "đóng băng".

Tuy nhiên, theo báo cáo phân tích mới đây của Công ty giải pháp trực tuyến Moore, khoảng thời gian từ lúc bắt đầu xác định nhu cầu cho tới khi tìm hiểu về những lựa chọn sẵn có với một người dự định mua căn hộ thường kéo dài trong khoảng thời gian từ 15-24 tháng.

Trong thời đại bùng nổ internet như hiện nay, để tìm mua được một căn hộ như ý, giới trẻ Việt thường trải qua quy trình 4 bước cơ bản gồm: Khám phá, tìm kiếm trực tuyến và đánh giá cho tới thực hiện giao dịch.

1. Khám phá
Đây là bước đầu tiên để người mua định hình nhu cầu của mình cũng như những lựa chọn sẵn có, phù hợp về căn hộ tương lai. Thông thường nhu cầu mua căn hộ có thể sẽ xuất phát từ mong muốn cá nhân, chẳng hạn như không gian sống yên tĩnh hơn, diện tích rộng hơn hoặc một vài sự kiện trong cuộc sống như thay đổi chỗ làm, có con hoặc nghỉ hưu.

Trong thời gian khám phá nhu cầu, các yếu tố thường được người mua cân nhắc tới như thời điểm tốt để mua, khu vực địa lý nên xem xét, loại căn hộ phù hợp với nhu cầu cụ thể, những thông tin hoặc xu hướng nào cần biết... Trước khi Internet bùng nổ như hiện nay, giai đoạn này rất khó khăn với người mua nhà, bị giới hạn và không hiệu quả vì thiếu thông tin khiến họ phải liên lạc với các đại lý.

Hiện nay theo tin nhà đất, có tới hơn 60% người mua dùng công cụ tìm kiếm như Google, website của dự án để có thể nắm được thông tin về giá bán, vị trí, hình ảnh căn hộ cũng như cảnh quan xung quanh, thay vì tìm đến các đại lý, họ thường tự mình tìm kiếm thông tin.



2. Tìm kiếm trực tuyến
Sau khi đã xác định được nhu cầu, người mua nhà thường mất thêm từ 3 - 7 tháng để tìm kiếm thông tin. Đây cũng là giai đoạn họ bắt đầu giảm số lượng căn hộ tiềm năng và tìm kiếm những thông tin chi tiết hơn về môi trường xung quanh căn hộ định mua như giao thông, trường học, đời sống dân cư cũng như các đặc tính khác của căn hộ: diện tích, số lượng phòng...

Để chọn được căn hộ ưng ý, người mua nhà thường suy nghĩ tới một số yếu tố như: căn hộ nào đáp ứng điều kiện mua trong khu vực mình mong muốn; có những lựa chọn tài chính nào đối với căn hộ này; dân cư, trường học, bệnh viện quanh dự án ra sao? Thông thường, khi kết thúc giai đoạn này thì người mua cũng đã quyết định xong về khu vực, xác định được loại căn hộ cùng với danh sách một vài dự án khác. Người mua bắt đầu có nhiều thông tin hơn so với giai đoạn trước và động lực mua sắm cũng mạnh hơn, họ có thể đã bắt đầu tiến hành liên hệ với đại lý nhằm giúp họ đánh giá các lựa chọn.

3. Đánh giá
Sau khi đã khoanh vùng được vài dự án, người mua mất thêm từ 1-3 tháng đánh giá kể từ khi liên hệ với các đại lý cho đến khi quyết định mua. Đến bước này, thông thường người mua nhà sẽ muốn được tham quan căn hộ thực tế, nhận biết rõ các vấn đề liên quan căn hộ như sở hữu, tài chính, thủ tục và quá trình giao dịch, dịch vụ đi kèm.

Việc đánh giá căn hộ, dự án ở bước này nhờ vào đại lý nên người mua thường có những suy nghĩ về đối tượng trung gian này, chẳng hạn như đại lý đã từng bán bao nhiêu căn hộ trước đây, biết rõ khu vực quanh căn hộ như thế nào, có những mối quan hệ để công việc diễn ra dễ dàng không, có đưa ra được những lời khuyên dựa trên số tiền và nhu cầu của họ không... Những yếu tố ảnh hưởng đến lựa chọn đại lý giao dịch của người mua gồm: ấn tượng, sự trung thực và đáng tin, sự hiểu biết về khu vực xung quanh và cuối cùng là danh tiếng.

4. Giao dịch
Đây là bước cuối cùng của quy trình, thường kéo dài từ 20-30 ngày và quyết định thành công của việc giao dịch. Trong bước này, người mua sẽ thương lượng giá bán, nhận lời khuyên, tư vấn, hướng dẫn và thực hiện giao dịch với đại lý đồng thời họ vẫn tích cực tìm kiếm các thông tin liên quan căn hộ, đặc biệt là xem xét/so sánh giá cả qua Internet.

Giai đoạn giao dịch, người mua cũng rất quan tâm đến những vấn đề như quá trình giao dịch như thế nào, có gì quan trọng không, nên trả tất cả bao nhiêu tiền cho căn hộ này, có người nào khác cũng đang muốn mua căn hộ này không, có điều gì bất trắc có thể xảy ra không, có bị mất tiền đặt cọc không, bao lâu sau khi giao dịch thì được chuyển đến sinh sống...

Internet ngày càng có vai trò quan trọng với việc mua bán nhà đất, giao dịch nhà ở. So với các sản phẩm khác, nhận biết của người mua BĐS thường ít bị ảnh hưởng bởi những trải nghiệm quá khứ nhưng lại chịu ảnh hưởng khá mạnh từ quảng cáo và kết quả từ quá trình nghiên cứu của mình. Trong giai đoạn đánh giá, đa phần người mua sẽ nghiên cứu online trước.

Theo khảo sát người dùng ở lứa tuổi dưới 44 của Google vào năm 2015, có 76% người mua nhà nghiên cứu online trước khi giao dịch, nguồn phổ biến là trang tìm kiếm (chiếm 74%) (trong đó mạng xã hội chiếm 36%, website đại lý, môi giới chiếm 33%) và giao dịch offline bắt đầu từ Internet chiếm khoảng 57%.
Quý khách hàng có nhu cầu cho thuê nhà đất hay cần tư vấn thêm về luật nhà đất vui lòng vào đây!